2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：明确估价基本事项

会计考友 · 发表于 2013-2-6 15:39:22

明确估价基本事项
　　房地产估价的核心内容是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。因此，在分析、测算和判断特定价值之前，必须弄清估价目的、估价对象、估价时点和价值类型。把估价目的、估价对象、估价时点和价值类型称为估价基本事项，把弄清这四者称为明确估价基本事项。在一个房地产估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点、价值类型四者之间是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。在实际估价中，一些估价师寄希望于估价委托人提出明确的估价目的、估价对象、估价时点和价值类型，甚至抱怨委托人不能提出明确的估价目的、估价对象、估价时点和价值类型。这种思想观念是完全错误的。估计基本事项不能明确的责任主要在估价师自己
　　（一）明确估价目的
　　估价目的从本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。但在实际中，估价师不应期望委托人像估价专家那样提出估价目的、特别是提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的。因为委托人往往不懂得要提出估价目的，不懂得如何表达其估价目的，甚至不懂得什么是估价目的。但估价又必须明确估价目的。这就要求估价师主动提出相关的问题，与委托人进行充分沟通，认真细致地了解委托人的估价目的。在弄清了委托人的估价目的之后，估价师应当用符合估价要求的表述将其表达出来，然后请委托人确认。
　　任何估价项目都有估价目的，因为委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价。因此，估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。对估价目的的明确应当符合有关规定，并尽可能细化，避免模糊、笼统，特别是要禁止为达到高估或低估的目的或者回避有关规定而故意模糊估价目的。例如，房地产抵押估价目的应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”；国有土地上房屋征收估价目的根据征收补偿方式，可分为货币补偿的估价目的和房屋产权调换补偿的估价目的。其中，货币补偿的估价目的应当表述为“为确定被征收房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”；房屋产权调换补偿的估价目的可表述为“为结算房屋产权调换的差价而评估被征收房屋的房地产市场价格和所调换房屋的房地产市场价格”。应尽量避免“了解房地产市场价值”之类的模糊表述。如果估价项目背景复杂或者估价报告用途特殊，在简要说明估价目的之后，还应描述一下估价项目的背景或加以必要的解释，使估价目的的表述更加准确、明晰。
　　明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。例如，对于明确估价对象来说，依据有关法律、法规和政策，有些房地产不能用于某些估价目的，从而不应作为这些估价目的的估价对象。例如，《物权法》、《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等都规定了一些不得抵押的房地产，因此，属于法律、法规和政策规定不得抵押的房地产，就不应作为抵押估价目的的估价对象。此外，不能独立使用、处分的房地产，例如一个高尔夫球洞、一条保龄球球道、封闭使用的大院深处的一幢房屋，由于不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象。

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