2011房地产估价师理论与方法知识讲解：受理估价委托

会计考友

　　1.1受理估价委托概述
　　步骤
　　明确估价基本事项
　　确定估价其他事项
　　草拟估价委托书和估价委托合同
　　接受估价委托书及签订估价委托合同
　　相关规定中 华 考 试 网
　　估价业务应以估价机构名义统一受理，统一收取费用，估价师不得以个人名义承揽估价业务
　　分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽业务
　　签订估价委托合同之后，未经委托人同意，不得转让、变相转让估价业务
　　【2006年真题】
　　接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（ 　）
　　【答案】×
　　【解析】经委托方同意的情况下可以转让
　　1.2明确估价基本事项
　　明确估价目的－龙头
　　估价目的原则上应由委托人基于估价需要而提出，但委托人可能不具备专业估价知识，无法准确表述
　　一般应当由估价师用符合估价要求的表述将其表达出来，然后再请委托人确认
　　估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何用途、是供给谁或者由谁认可来明确
　　明确估价目的有助于明确估价对象、估价时点以及估价类型
　　明确估价对象
　　估价对象应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的，依据法律、法规和政策并征求委托人同意后确定
　　估价对象的内容包括估价对象的实物状况、权益状况和区位状况三大类
　　估价师还应要求委托人提从其所能提供的反映估价对象状况的资料
　　明确估价时点
　　估价时点不是由委托人决定的，也不是由估价师单独决定，而应由估价师根据估价目的，在征求委托人同意后确定，也就是由估价目的决定
　　明确估价类型
　　估价类型与估价时点一样，不是由委托人决定，也不是由估价师决定，而是由估价目的决定
　　不同的估价类型，即使使用相同的估价方法，其中的系数、参数等的取值也可能不同
　　【重点】估价时点的确定
　　一般项目以房地产估价师实地查看估价对象期间或者估价作业日期内某个日期为估价时点
　　国有土地上房屋征收估价的估价时点，一般为房屋拆迁许可证颁发之日，分期分段实施的，以当期当段房屋拆迁实施之日为估价时点
　　参原估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价的，其估价时点为原估价报告所确定的估价时点，除非原估价报告确定的估价时点有误
　　【2007年真题】
　　1列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（ 　）。
　　A．估价对象
　　B．估价时点
　　C．价值类型
　　D．估价方法
　　E．估价所需材料
　　【答案】BC
　　【2006年真题】
　　下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ 　）。
　　A．对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点
　　B．城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之曰
　　C．分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
　　D．房地产估价人员可以假定估价时点
　　E．对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
　　【答案】AB
　　确定估价对象及其范围和内容时，应根据（ 　），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。
　　A．估价原则
　　B．估价目的
　　C．估价方法
　　D．估价程序
　　【答案】 B
　　1.3签订估价委托合同
　　估价委托合同的作用
　　建立受法律保护的委托与受托关系
　　明确委托人和估价机构的权利义务
　　载明估价的有关事项
　　估价委托合同的内容
　　委托人的名称或者姓名和住所；估价机构的名称和地址；负责本估价项目的估价师的姓名和注册号；估价目的；估价对象；估价时点；价值类型；委托人的协助义务；估价服务费用及支付方式；估价报告交付日期和交付方式；违约责任；解决争议的方法；委托人和估价机构认为需要约定的其它事项。