2011房地产估价师理论与方法知识讲解：现金流折现法

会计考友

1、现金流折现法与传统方法的区别
　　比较项目 传统方法 现金流折现法
　　对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等 主要根据估价进点的房地产市场状况作出，是静止在估价时点的金额 模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额
　　各项收入、支出发生的时间 不考虑时间上的不同，直接相加减，但是计算投资利息，也不考虑预售与延迟销售 要考虑各项收入、支出发生的时间不同，首先把它们折算到同一时间上，然后再相加减
　　投利息和开发利润这两项 这两项都单独显现出来 这两项都不单独显现，而是隐含在折现过程中
　　折现率包含安全收益（利率部分和风险收益（利润）两个部门
　　【2007年真题】
　　运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ 　）。
　　A．估算后续开发经营期
　　B．估算后续开发的各项支出、收入
　　C．估算后续开发各项支出、收入在何时发生
　　D．估算开发期中的利息和利润
　　【答案】D
　　2、现金流折现法和传统方法的优缺点
　　优缺点对比
　　现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程较为复杂；传统方法测算出来的结果比较粗略，但测逄过程相对简单一些
　　现金流量法要求做到以下三点
　　后续开发经营期究竟多长要预测准确
　　各项收入、支出在何时发生要预测准确
　　各项收入、支出发生的金额要预测准确
　　方法的选用
　　在实际估价中应尽量采用现金流量折现法
　　在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法