2011房地产估价师理论与方法公式大全-直接资本化法

会计考友

直接资本化法概述
　　概念
　　是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率，或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法
　　第一种方式
　　第二种方法（乘数法）
　　【重点】乘数的类型
　　乘数种类 公式 优点 缺点
　　毛租金乘数法
　　（租售比价）
　　房地产价值＝毛租金×毛租金乘数
　　①方便易行
　　②比较客观
　　③避免多层次测算产生的误差 ①忽略了房地产租金以外的收入
　　②忽略了空置率和运营费用的差异
　　潜在毛收入乘数法
　　房地产价值＝某一年的潜在毛收入×毛收入乘数 考虑了房地产租金以外的收入
　　但没有考虑空置和运营费用的差异
　　比较粗略
　　有效毛收入乘数法
　　房地产价值＝某一年的有效毛收入×有效毛收入乘数 考虑了房地产租金以外的收入
　　考虑了空置率 没有考虑运营费用的差异
　　净收益乘数法
　　房地产价值＝某一年的净收益×净收益乘数 是资本化率的倒数