房地产估价师理论与方法辅导：房地产价格和价值考点精析

会计考友

　　本章历年考试焦点
　　1．房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。
　　2．决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。
　　3．收益法求得的价值倾向于最高买价，市场法求得的价值倾向于成交价格，成本法求得的价值倾向于最低卖价。
　　4．房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于投资价值，而不是市场价值，二者的区别在于所选取的报酬率不同，投资价值所选取的报酬率为投资者要求的最低报酬率，而市场价值所选取的报酬率为一般报酬率。
　　5．不同类型价值的高低关系为：原始价值高于账面价值，投资价值大于或等于市场价值，谨慎价值低于市场价值，清算价值低于公开市场价值，快速变现价值低于市场价值，在用价值一般低于市场价值，但如果现状使用是最高最佳使用的，则在用价值等于市场价值。 我考网(www．woexam。com)
　　6．抵押价值及再次抵押价值的计算，在2008年、2009年考试中多次出现。
　　7．名义价格和实际价格是历年考试的重中之重。
　　8．关于期房价格的计算也是历年单项选择题必考的。
　　9．房地产需求、供给、均衡价格和均衡交易量的关系。(见表3-1)
　　表3．1

变化方向	变化幅度	均衡价格	均衡交易
同方向变化	供给增加=需求增加	不变	增加
供给减少=需求减少	不变	减少
供给增加>需求增加	下降	增加
供给减少	下降	减少
供给增加	上升	增加
供给减少>需求减少	上升	减少
反方向变化	供给增加=需求减少	下降	不变
供给减少=需求增加	上升	不变
供给增加>需求减少	下降	增加
供给减少	上升	减加
供给增加	下降	减少
供给减少>需求增加	上升	减少