房地产估价师理论与方法辅导：分析收益法及其运用考点精析

会计考友

　　本章历年考试焦点
　　1．本章内容是历年考试中分值所占比例最大的一章。从教材来看：
　　(1)本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。
　　(2)概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。
　　(3)关于画现金流量图的方法，一定要掌握好。这种图示对于收益年限的确定，能使人一目了然。
　　2．收益期限与收益价格的确定
　　(1)收益期限的确定
　　收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获取收益的时间。收益期限应视估价对象的不同，在房地产自然寿命、法律规定(如建设用地使用权法定最高年限)、合同约定(如租赁合同约定的租赁期限)等的基础上，结合建筑物剩余经济寿命或建设用地使用权剩余期限来确定。
　　估价对象的收益期限为其建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限的较小值；如果是计算承租人权益价值，则收益期限为剩余租赁期限。
　　(2)收益价格的确定
　　对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据建筑用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益法公式进行计算。
　　对于土地与建筑物合成体的估价对象，建筑物经济寿命早于建筑用地使用权剩余期限而结束的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算出一个价值，然后再加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限建设用地使用权折现到估价时点的价值。在建筑物剩余经济寿命晚于或与建设用地使用权剩余期限一起结束的情况下，出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物分为予以补偿和不予补偿两种情况。对收回的建筑物予以补偿的，房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上建设用地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点时的价值；对收回的建筑物不予补偿的，以建设用地使用权剩余期限为收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产的价值。
　　(3)应该得指出的是，对于估价对象为住宅的，由于《中华人民共和国物权法》第l49条明文规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。因此，对于住宅情形，其建设用地使用权出让合同应不会约定不可续期。换句话说，住宅情形下其建设用地使用权出让合同是未约定不可续期，如约定不可续期则是违法的，不能生效的。因此，住宅建筑物剩余经济寿命一般会早于建筑用地使用权剩余期限结束，此时，应根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限。计算住宅收益价格时，选用相应的收益期限为有限年的公式计算出一个价值，然后再加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限建设用地使用权折现到估价时点的价值。
　　3．有效毛收入。有效毛收入是收益法计算的第一个难点。找出有效毛收入不难，难就难在如何合理界定哪些是有效毛收入。哪些不是。有效毛收入计算分为出租或自营两种情形。对于出租类型的，一般采用市场法计算有效毛收入，重点考虑以下几个方面：①选取的租赁实例要真实、客观；②选取的租赁实例的租金内涵要全面完整；③要考虑是否有租约期限制，租约期选用租约租金，租约期外选用市场租金；④对其他收入的确定要准确，其他收入一般指租赁保证金或押金的利息收入。其中，租金内涵的确定是关键；对于自营类型的，经营收入与支出内容要全面客观，要详细分析数据，剔除个别的、不合理数据，修正调整成为客观数据。
　　4．运营费用。费用项目的估算或者确定过程要有依据，取值要合理，费用应采用社会平均的客观正常数据，对不符合要求的数据要进行修正、调整和筛选。其中难点有三个：①在运营费用中不应包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。②要通过分析租赁合同，结合租赁实例的租金内涵来决定应当扣除的费用项目。③在营业情形下的运营费用包含两项，即“维护房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用”和“归属于其他资本或经营的收益”；在出租情形下的运营费用只包含一项，即“维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用”。原因在于：基于租赁收入测算净收益时，归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已扣除，因此就不再扣除归属于其他资本或经营的收益了。 www.examｗ.com
　　5．净收益。要注意分析有形收益和无形收益，实际收益和客观收益，乐观估计、保守估计和最可能估计。
　　6．变化趋势分析。一定要进行这种分析，这是用收益法估价很容易被忽视的环节。净收益流模式要判断准确，分析合理，升降幅度预测数值的依据要充分。
　　7．报酬率(或资本化率)。报酬率的确定方法和确定过程要正确，数据来源的依据要充分，要注意三种计算报酬率方法的利弊优劣。
　　8．收益期限。这是收益法计算的另一个难点，一是收益期限的确定要考虑建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限之间的关系，还要考虑对收回的建筑物予以补偿还是不予补偿的问题；二是在不同情况下，收益价格的计算差异很大。