2012房地产估价师《理论与方法》复习导航（2）

会计考友

（二）、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
房地产估价从表面上看似乎是房地产估价师在给房地产定价，即房地产估价师认为房地产值多少钱它就是多少钱。在现实中，由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，不仅不存在大量相同的房地产交易，而且参与同一宗房地产交易者的数量通常很少，在许多情况下甚至只有一两个买者，从而房地产的成交价格容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响。
但从本质上讲，房地产价值是客观存在、不以个别人的主观意志为转移的，是由市场力量决定，即是由众多的市场参与者的价值判断，而非个别人的价值判断所形成的。因此，房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“发现”它，而不是去“发明”或“创造”，更不是把自己主观想象的某个“数值”强加给估价对象。尽管估价在表面上或形式上为人的一种主观活动或行为，有时甚至带有较浓重的主观色彩。
房地产估价不同于房地产定价还在于：房地产估价是提出关于估价对象客观合理价值的专业意见，为有关当事人的决策提供参考依据。而定价往往是有关当事人自己的行为，即诸如要价、出价或成交价等应由有关当事人自己决定。有关当事人出于某种目的或需要，可以使其要价、出价或成交价等低于或高于客观合理的价值。例如，政府拥有的一宗土地，正常市场价格为800元/㎡，但是根据国家产业政策（需要政府扶持或者调控的产业），为了扶持或鼓励某些产业的发展，可以600元/㎡的优惠价供给；或者为了限制某些产业的发展，可对这些产业实行高地价政策。至于私人之间的让利交易就更不用说了。
需要特别指出的是，估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断，而必须考虑估价对象的潜在目标客户群是如何思考和分析的，即要模拟估价对象潜在目标客户群的思维进行估价。
（三）、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
房地产估价是房地产估价师以“房地产价格专家”的身份发表自己对估价对象价值的见解、看法或观点，即估价结果是一种专业意见，而不应被视为房地产估价师或房地产估价机构对估价对象在市场上可实现价格的保证。
虽然估价是提供价值意见而不是作价格保证，但并不意味着估价师和估价机构可以不负任何责任。估价专业意见的作用按其性质可以分为两类：一类是咨询性或参考性的；另一类是鉴证性或证据性的。为委托人自用而提供的估价（估价报告是供委托人自己使用），通常属于咨询、参考性的；为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价（估价报告是给委托人以外的特定第三方、特别是给众多的不特定的第三方使用），通常属于鉴证、证据性的。在这两类起着不同作用的估价中，估价师和估价机构都要承担一定的法律责任。其中，起鉴证、证据性作用的估价承担的法律责任，一般要大于起咨询、参考性作用的估价承担的法律责任。