2012房地产估价师《理论与方法》复习导航（3）

会计考友

（四）、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
房地产估价是建立在房地产估价师对估价对象，及其所在的房地产子市场运行规律的认识，以及相关制度政策、经济、社会等因素对估价对象价值影响的判断基础上的。从理论上讲，合格的（或者说具有专业胜任能力的）房地产估价师会对估价对象及其所在的房地产子市场运行规律有全面、正确的认识，并可以准确判断相关制度、政策、经济、社会等因素对估价对象价值的影响。因此从理论上讲，不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值应相同，而且对于为交易提供价值参考依据的估价，评估价值的正确与否可以由事后的实际成交价格来验证。
但在实际中，常常会出现不同的房地产估价师对同一估价对象，在同一估价目的、同一估价时点的评估价值不相同，也与实际成交价格有差异。这就产生了估价准确性的问题。
实际上，估价总是处于信息不完全和不确定性下做出的，并且不同的房地产估价师拥有的估价对象价值的信息一般也不可能完全相同。因此，即使都是合格的房地产估价师也难以得出完全相同的估价结果，只会得出近似的估价结果，而且评估价值都会有一定的误差，即：
评估价值=真实价值+误差
在英国和其他英联邦国家，估价准确性的问题经常出现在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中。在专家证人（公认的具有较高专业能力的估价师）的引导下，法官使用了“误差范围（marginoferror）”的指标。其概念是评估价值与估价对象的“真实价值（truevalue）”偏差的可接受范围。如果评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽（professionalnegligence）”。很多时候，法官使用的误差范围是10%，有时误差范围放宽到15%.对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到20%.
目前，英国估价行业对判断估价准确性的意见，是考察估价师的估价过程而不是估价结果。例如，估价师是否遵守了行业标准，是否明确地告知委托人估价过程和估价结果的性质和有限性。我们知道，估价结果受限于估价师现有的知识水平和范围，以及数据的完整性和估价业务的时间要求。合格的估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人。事实上，不同的估价师采用不同的假设，是造成很多情况下对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值不相同的重要原因。
需要指出的是，一般之所以不直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性，还因为估价结果是假定在正常交易情况下所形成的价格，而实际成交时的交易情况并不一定正常，实际成交价格不一定是正常市场价格。
为了防止不同的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值出现较大偏差，促使评估价值更加客观合理，相关估价国际组织、区域组织以及许多国家和地区的估价行业组织或者政府部门，制定了指导估价师从事估价业务的技术规范和职业道德规范的估价标准、规则、指南等。
例如，国际估价标准委员会（InternationalValuationStandardsCommittee，简称IVSC）制定并努力推广《国际估价标准》（InternationalValuationStandards，IVS）；
欧洲估价师协会联合会（TheEuropeanGroupofValuers'Associations，简称TEGoVA）制定了《欧洲估价标准》（EuropeanValuationStandards，EVS）；
美国估价促进会估价标准委员会（TheAppraisalStandardsBoardofTheAppraisalFoundation）制定了《专业估价操作统一标准}（UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice，USPAP）；
英国的皇家特许测量师学会（RoyalInstitutionofCharteredSurveyors，简称RICS）制定了《评估和估价标准》（RICSAppraisalandValuationStandards）；
日本制定了《不动产鉴定评价基准》；
中国台湾地区“内政部”制定了《不动产估价技术规则》；
香港测量师学会制定了《物业估值准则》（TheHKISValuationStandardsonProperties）；
中国内地制定了国家标准《房地产估价规范》以及发布了《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等。