2012房地产估价师考试《理论与方法》复习要点（5）

会计考友

第四节 最高最佳使用原则
1．最高最佳使用的内涵：指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值最大化的一种最可能的利用。是房地产利用竞争与优选的结果，包括用途、规模、集约度、档次上的最佳。（一般会根据上述内容设计多项选择题）
合法，不见得是最高最佳利用，但是最高最佳利用，必然符合合法原则
2．三大经济学理论
收益递增递减原理
■第一种投入产出关系－收益递减规律或边际收益递减原理
假定仅有一种投入量是可变的，其他投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小
具体表现：土地的开发强度超过一定限度以后，收益开始下降
第二种投入产出关系－规模收益或规模报酬规律
假定以相同的比例来增加所有的要素投入量，产出有三种可能
规模收益不变－产出量的增加比例等于投入量的增加比例
规模收益递增－产出量的增加比例大于投入量的增加比例
规模收益递减－产出量的增加比例小于投入量的增加比例
具体表现：在扩大规模时，一般先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。
最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ 　）。【2008年真题】
A．收益递增递减原理
B．均衡原理
C．替代原理
D．适合原理
【答案】D
均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳利用