2012房地产估价师考试《理论与方法》复习要点（8）

会计考友

第六节 替代原则
替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格
市场上各个经济主体的理性行为，导致效用相同的商品之间形成相同的市场价格
房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产不存在，但同一市场上具有相近效用的房地产却存在，其价格应接近
替代原则的运用
估价对象附近存在相近效用的房地产且已知价格时，可以用这些价格来推算出估价对象的价格
不能孤立地考虑一个估价对象，要考虑相近似效用房地产价格的牵掣
第七节 谨慎原则
谨慎原则（熟悉）
指在房地产抵押价值评估中，在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款
实质就是要高估风险，低估收益，使评估价值降低。
理解谨慎原则的关键，是要搞清楚“在存在不确定性因素的情况下”。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。如果面临的是不确定性因素，当对该因素的乐观或保守估计会导致对房地产抵押价值的高估或低估时，则应采取导致对房地产抵押价值“低估”的估计。
《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的下列要求：
（1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。
（2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。
（3）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
（4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。
运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（ 　）的收益估计值。【2008年真题】
A．较高
B．较低
C．最高
D．居中
答案：B