2012房地产估价师《理论与方法》重难点（3）

会计考友

第一节 对房地产估价的基本认识
　　一、房地产估价的含义 熟悉
　　1．专业估价与非专业估价的本质区别
　　提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。
　　专业估价与非专业估价的不同（五大不同点）：由专业机构和人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。
　　例题 某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（ 　）【2007年真题】
　　【答案】×
　　【解析】必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。提示：参见教材P2．
　　与非专业估价相比，专业估价的特点有（ 　）。【2007年真题】
　　A．是一种专业意见
　　B．估计价格或价值
　　C．实行有偿服务
　　D．承担法律责任
　　E．估价作业日期长
　　【答案】ACD
　　【解析】专业估价与非专业估价的五大不同。提示：参见教材P2．
　　2．房地产估价的概念
　　房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
　　估价的主体是估价师和估价机构
　　估价的客体是估价对象的价值
　　估价时间是估价时点
　　估价要根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法， 按照估价程序
　　估价中采取的手段（三手段）
　　价值分析手段，对影响估价的因素进行分析
　　价值测算手段，运用数学公式或模型计算对象价值
　　价值判断手段，根据测算结果，对价值进行最终判定
　　估价的最终目的，对价值进行分析、测算、判断，提供相关专业意见
　　3．估价与评估的异同
　　估价是指价值评估（范围窄）
　　评估的范围较广，不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等（范围广）
　　房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行估价衍生业务和咨询顾问业务。如价值分配业务、价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询顾问业务等。
　　例题 评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ 　）业务。【2008年真题】
　　A．传统评估业务
　　B．价值分配
　　C．相关经济损失评估
　　D．价值减损评估
　　【答案】C
　　【解析】房地产征用征收导致停业停产损失，并不直接导致房地产本身受损，而是属于由于房地产停产停业顺带带来的相关的经济损失。提示：参见教材P4．
　　4．国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义
　　美国 Real Estate Appraisal
　　英联邦国家 Property Valuation
　　日本和韩国 不动产鉴定评价
　　香港 物业估值或物业估价
　　台湾 不动产估价