2012房地产估价师《理论与方法》重难点（5）

会计考友

本质4 估价有误差，但误差应在合理范围之内
　　对估价准确性的认识
　　①由于信息的不完全与不确定，估价师只能得出近似的评估价值（误差不可避免）。
　　②所有的估价都会有误差：评估价值＝真实价值＋误差。
　　③估价的允许误差较大，但是应该有合理的误差度。
　　④判断估价误差，一般不与实际成交价格相比，而是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较。
　　⑤一般不会重复评估来确定误差，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏，在估价过程中有无失误，间接对其估价结果肯定或否定
　　防止出现较大误差的方法——制定估价业务技术规范和职业道德规范等
　　目前我国的技术规范和职业道德规范3个：①房地产估价规范；②城市房屋拆迁估价指导意见；③房地产抵押估价指导意见
　　不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（ 　）。 【2007年真题】
　　A．掌握的有关信息不同
　　B．作出的估价师声明不同
　　C．估价对象状况不同
　　D．委托人不同
　　【答案】A
　　【解析】由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近拟的评估价值（估价不可避免）
　　一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。 （ 　）【2007年真题】
　　【答案】√
　　【解析】判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不见得是正常合理价格，判断方法一般是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新估价结果进行比较。 提示：参见教材P8．
　　本质5 既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。
　　估价师的实践经验很重要
　　影响房地产价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把握与量化
　　必须对不同估价方法的局限性进行调整和综合平衡，也依赖于估价师个人的综合判断艺术水平
　　因此估价师一般要求有一定年限以上的估价实践经验