2012房地产估价师考试《理论与方法》复习要点（6）

会计考友

如建筑物与土地的组合四种情况
空地VL
土地上有一与其组合为最高最佳使用的建筑物 V=VL+VB
土地上有一陈旧过时，需要拆除的建筑物 V=VL+建筑物残值－建筑物的拆迁费用
土地上有一过大或过高档次的建筑物 V= VB－功能折旧额
房地产的价值＝土地价值＋建筑物价值＝土地单价×土地面积＋建筑物的单价×建筑面积
某宗房地产的土地面积 300㎡，建筑面积250㎡，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。
【解】该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：
该宗房地产相对于空地的减价额＝（300-50）×250=62500（元）
某建筑物的建筑面积500O㎡，坐落的土地面积为2000㎡，土地价格1500元/㎡，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡．试计算该建筑物的现值。（特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的个别价格。此问题在以后的计算题中经常会遇到）。
【解】该建筑物的现值计算如下：
该建筑物的现价＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）
由上述计算结果可见，该建筑物的实际价值为1200元/㎡， 比其重建价格1600元/㎡ 低400元/㎡ ．
利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（ 　）。【2007年真题】
A．最佳规模
B．最佳经营手段
C．最佳集约度
D．最佳管理方式
E．最佳投资渠道
【答案】AC
均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（ 　）【2006年真题】
【答案】错
【解析】均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。均衡原理可以帮助确定最佳集约度和规模。
适合原理，是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用
当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用
根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ 　）时，便为最高最佳使用。【2006年真题】
A．与外部环境最协调
B．达到规模递增
C．内部构成要素的组合最适当
D．外部环境与内部因素相关联
E．外部环境要素为最适当的组合
【答案】AC
五种估价前提 特别提示：下列计算公式必须会，可能出单项选择题与判断题。
保持现状前提
房地产保持现状的条件：（新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）＜现有房地产价值
保留建筑物的条件：（新房地产价值－拆除现有建筑物的必要支出及应得利润－建造新建筑物的必要支出及应得利润）＜现有房地产价值
装饰装修改造前提（不改变用途，也包括对土地进行改造）
（装饰装修后的房地产价值－装饰装修的必要支出及应得利润）＞现状装饰装修的房地产价值
改变用途前提
（新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润）＞现有途的房地产价值
重新开发前提
（重新开发完成后的房地产价值－重新开发的必要支出及应得利润）＞现有房地产价值
上述情形的组合
特别提示：考试时可能会出将三种情况组合在一起，问如何选择的题目。
某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（ 　）应按服装店用途进行估价。【2007年真题】
A．合法原则
B．最高最佳使用原则
C．估价时点原则
D．替代原则
【答案】B