2012房地产估价师《理论与方法》重难点（8）

会计考友

二、估价目的 掌握
　　估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。
　　估价目的来源于委托人的估价需要（出让、转让、抵押、租赁、征用征收补偿、分割、损害赔偿、争议调处、司法鉴定、税收、保险、企业合并、分立、改制、上市、对外投资、合资合作、资产重组、产权转让、租赁、清算、争议房地产估价复核与鉴定）。一个估价项目一般只有1个估价目的。估价目的根据委托人的需要，还可以进一步细分。
　　估价目的将影响估价对象的范围、估价时点、价值类型、估价依据、估价方法，最终影响估价结果。
　　如有租约限制的房地产价值。评估价值时，要考虑合同租金与市场租金的差异，对房地产价值的影响。而如果是有租约限制的房地产是出于拆迁补偿价值评估，就可以不考虑租约的限制，视为无租约的房地产进行评估。
　　（判断题）任何一个估价项目都有估价目的（ 　）。【2008年真题】
　　【答案】对
　　三、估价对象 掌握
　　即估价客体，也称为被估价房地产，估价标的。当估价对象为房屋所有权和土地使用权以外的某种房地产权益时，也可称为被估价权益。
　　可作为估价对象的情况有 在建工程、未来状况下的房地产（期房）、对已经灭失的房地产（如已损毁的房屋）、房地产的局部、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分（如承租房的装饰）、含有房地产附属财产
　　一般类型 土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产
　　某餐厅资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产和特许经营权。当该餐厅不适宜在现在位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（ 　）。【2008年真题】
　　A．土地
　　B．建筑物
　　C．装饰装修
　　D．动产
　　E．特许经营权
　　【答案】AB