2012房地产估价师考试《理论与方法》复习要点（7）

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第五节 估价时点原则
估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。
估价时点的确定在先，评估价值确定在后。
评估现值的一般将实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期（特别是完成实地查看之日）确定为估价时点。
估价时点还可以是过去或者未来，由估价目的决定。
估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。
原因
房地产市场是不断变化的，房地产状况也随时间变化，所以房地产价值和价格也随时间变化。
价值与时间密不可分，每一个价值都对应一个时间，不存在没有时间的价值。
意义 说明评估价值所对应的时间。 表明评估估价对象价值的时间界限。
五种估价时点与状况组合
估价时点 估价对象状况 房地产市场状况 一般情况
过去（回顾性估价） 过去 过去 房地产纠纷案件，特别是对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价
现在 过去 现在 大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中
现在 最常见，也包括在建工程估价
未来 评估期房的价值
未来（预测性估价） 未来 未来 多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据，特别是预估房地产未来开发完成后的价值
在建工程的评估
估价时点为现在，估价对象为现时状况－在建工程现值评估
估价时点为现在，估价对象为未来状况－预售或预购价值
估价时点为未来，估价对象为未来状况－在未来建成时的房地产市场状况下的价值
某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ 　）。【2008年真题】
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
【答案】C
以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（ 　）。【2007年真题】
A．签订估价委托合同之日
B．发放抵押贷款之日
C．完成估价对象实地查看之日
D．未来处置抵押房地产之日
【答案】C