2012房地产估价师《理论与方法》重难点（9）

会计考友

四、估价时点 熟悉
　　也称为价值时点、价值日期。是指估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。
　　估价时点根据估价目的来确定。估价时点确定在先，评估价值确定在后。
　　五、价值类型 掌握
　　价值类型有两种含义，一是价值的种类，二是由估价目的决定的需要评估的特定价值
　　基本价值类型有六种 市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。同一估价对象可能有不同类型的价值，但同一估价对象的具体一种类型的价值在理论上是唯一的。
　　六、估价依据 熟悉
　　估价依据是指估价项目中估价所依据的法律法规和标准。包括 相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料
　　估价师应当对委托提供的有关情况和资料进行必要的核查
　　国家标准是估价的底线，是最基本和最低的要求，实际估价中要严于估价标准要求，在不违反法律法规和标准的前提下，有所创新。
　　七、估价假设 熟悉
　　估价假设是估价项目中估价师对那些估价所必要，但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与现状不同之处的说明。
　　如：规划条件不明时，评估房地产开发用地价值的假定。
　　估价假设的作用：规避估价风险，保护估价机构和估价师，保护估价报告使用者。
　　八、估价原则 熟悉
　　估价原则是指在房地产估价的理论与实践中，总结、提炼出来的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。
　　估价原则使得不同的估价师，对房地产估价的基本前提认识一致，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。
　　估价6原则在第五章专门详细介绍。
　　九、估价程序（一般12步） 熟悉
　　业务两步 获取估价业务、 受理估价委托
　　规划一步 制定估价作业方案
　　外业两步 搜集所需资料、实地查看估价对象
　　关键三步 分析、测算、判断估价对象价值
　　后续四步 撰写估价报告、内部审核、交付估价报告、估价资料归档
　　履行必要的程序，才能规范估价行为、保障估价质量、提高工作效率、防范估价风险。
　　十、估价方法 熟悉
　　十一、估价结果 熟悉
　　估价师分析、测算、判断的估价对象价值及其提供的相关专业意见。估价结果应该客观公正。
　　估价师不得有以下行为 迁就客户、未完成估价之前与估价委托人或者利害关系人讨论估价结果、未估价之前就征求估价委托人对估价结果的意见、迎合估价委托人