2012房地产估价师房地产理论与方法复习2

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2011房地产估价师：房地产理论与方法复习
二、按照房地产开发程度的分类
按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：
(1)生地：是指不具有城市基础设施的土地，例如荒地、农地。
(2)毛地：是指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。
(3)熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。熟地按照基础设施完备程度，又可以分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。“三通一平”，一般是指路通、水通、电通和场地平整;“五通一平”，一般是指具有了道路、给水、排水、供电、通信等基础设施条件以及场地平整;“七通一平”，一般是指具有了道路、给水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施条件，以及场地平整。 考试大房地产估价师
(4)在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在开发建设之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停缓建工程。另外，有些在建工程通常又被称为“房地产开发项目”。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程。完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。在建工程可以按照工程进度，如形象进度、投资进度(投资完成额)、工作量进度(完成工程量)、工期进度等进行分类。例如，按照形象进度可以把在建工程分为：地下室某层，正负零，结构某层，结构封顶，完成外装修等等。
(5)现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。现房按照新旧程度，又可以分为新房和旧房。其中，新建的商品房按照装饰装修状况，又可以分为毛坯房、粗装修房和精装修房。
三、按照房地产是否产生收益的分类
按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产：是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产，例如未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。考试大房地产估价师
在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置着，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性房地产。因为同类的公寓和写字楼大量存在着出租现象，在直接产生经济收益，该尚未租出的公寓和写字楼的收益可以通过“市场法”来求取。
收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。