2012房地产估价师《理论与方法》房地产估价程序（2）

会计考友

七、实地查勘估价对象(掌握)
1.实地查勘的重要性
实地查勘是指负责某个估价项目的估价师亲自到该估价项目的估价对象现场，检查、观察估价对象状况，包括感受估价对象的位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施的优劣，对此前获得的估价对象的坐落、四至、面积、土地形状、建筑结构、用途等情况进行核对，观察估价对象的内外部状况(例如，设施设备、装饰装修、维修养护、外观等)，拍摄反映估价对象内外部状况以及周围环境和景观或临路状况的照片、影像资料，调查了解估价对象历史使用状况(例如，是否存放过污染物)、周边乃至当地类似房地产的市场行情，并搜集补充估价所需要的其他资料。为了避免在实地查看时遗漏应当调查了解的内容，在实地查看之前可以制作好《估价对象实地查看记录》相关表格。
实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以表述的细节。另外，现实中已出现伪造房地产权属证书、伪造估价对象现场要求估价的情况。这类问题只要通过认真的实地查看，与被查看房地产内的有关人员和四邻进行交谈，是可以发觉的。
2.实地查勘的工作内容外语学习
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实地查勘的工作内容包括：
①感受估价对象的区位优劣;
②核对之前搜集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况;
③观察估价对象的内外状况，如土地形状、建筑结构、建筑设备、装饰装修、维修养护等;
④拍摄反应估价对象内外部状况及周围环境和景观或临路状况的照片等影像资料
;⑤调查估价对象的历史使用状况(如是否存放过污染物)、周边以及当地同类房地产的市场行情;
⑥补充搜集估价所需的其他资料。
3.实地查勘程序和记录
《估价对象实地查勘看记录》应包括查勘对象、查勘内容、查勘看结果、查勘人员和查勘日期。执行实地查勘的估价师需用照片等方式证明自己进行了实地查勘，并应在《估价对象实地查勘记录》上签名。另外，还应尽量要求委托人中协助实地查勘的人员和被查勘房地产的业主在《估价对象实地查勘记录》上签名认可。其中，房屋拆迁估价应按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的要求，由实地查勘的注册房地产估价师、征收人、被征收人在《估价对象实地查勘记录》上签名认可。如果被征收人不同意在《估价对象实地查勘记录》上签名的，应当请除委托人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。