2012年房地产估价师考试理论与方法精讲4

会计考友

第八讲 成本法(三)
一、内容提要
1、现行商品房价格构成;
2、现行房屋折旧制度;
3、现行房屋完损等级评定标准;
4、成本法总结和运用举例。
二、考试要求
了解现行商品房价格构成、现行房屋折旧制度和现行房屋完损等级评定标准。
三、内容辅导
第六节 现行商品房价格构成
为便于对前述成本法中有关问题的理解及实际应用，下面将现行商品房价格构成的有关规定作一综合介绍。
一、商品住宅价格的构成
1992年7月20日，国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行联合颁发的《商品住宅价格管理暂行办法》([1992]价费字382号)规定：商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。商品住宅价格由下列项目构成：
1.成本。包括：
(1)征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行。
(2)勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算。
(3)住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算。
(4)住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算;住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行。
(5)管理费：以上述(1)至(4)项之和为基数的1%-3%计算。
(6)贷款利息：计入成本的贷款利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。
2.利润。以上述成本中(1)至(4)项之和为基数核定。利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。
3.税金。按国家税法规定缴纳。
4.地段差价。其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。
下列费用不计人商品住宅价格：(1)非住宅小区级的公共建筑的建设费用;(2)住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。
根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。
二、经济适用住房价格的构成
根据国家计委、建设部《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》(2002年11月17日计价格[2002]2503号)的规定，经济适用住房实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。