2012年房地产估价理论方法巩固精选辅导（5）

会计考友

四、房地产的特性(掌握)
1.不可移动
不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产区别于其他财产的主要之处。
房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。
房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，所以房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场。
2.独一无二
独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。
房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别并容易受个别因素的影响。
3.寿命长久
寿命长久特性也称为耐久性，对于土地而言，也称为不可毁灭性、永续性。
目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。
4.供给有限
土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上是固定不变的，因此土地总量不能增加。土地的这种特性被称为有限性、不可再生性、不增性。
房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。
5.价值较大
6.用途多样
用途多样特性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。
7.相互影响
8.易受限制
政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：
(1)管制权(police power)。
(2)征收权(eminent domain)。
(3)征税权(taxation)。
(4)充公权(escheat)。