2012年房地产估价师考试理论方法精选辅导一

会计考友

估价报告的组成
房地产估价报告通常由8大部分组成：①封面;②目录;③致估价委托人函;④注册房地产估价师声明;⑤估价的假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件。
(一)封面
封面的内容一般包括：①标题(估价报告名称);②估价项目名称;③委托人(名称或者姓名);④估价机构(名称);⑤注册房地产估价师(姓名和注册号);⑥估价
业日期(估价的起止日期，具体是估价委托书出具日期至估价报告出具日期);⑦估价报告编号。
(二)目录
目录中通常按照前后次序列出估价报告各个组成部分的名称及其对应的页码，以便于委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易查找到其感兴趣的内容。
(三)致估价委托人函
致估价委托人函是估价机构正式地向估价委托人报告估价结果及呈送估价报告的信件。说明估价机构接受估价委托人的委托，选派哪些估价师，根据什么估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用哪些估价方法，对什么估价对象在什么日期(估价时点)的什么价值(价值类型)进行了专业分析、测算和判断，估价结果总价和单价分别是多少，以及估价报告使用期限等。
估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期、估价报告有效期，是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间。致估价委托人函中的落款日期即为估价报告出具日期。估价报告使用期限的长短应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过一年。估价报告使用期限的表达形式为：自××年××月××日起至××年××月××日止;或者：自××年××月××日起算××年(××个月、××日)。明确估价报告使用期限的意义重大：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担;在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。因此，估价报告使用期限不同于估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限;如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止。
(四)注册房地产估价师声明
注册房地产估价师声明是注册房地产估价师对估价报告的合法性、真实性、合理性以及估价的独立、客观、公正等问题的说明或保证。所有参加估价项目的注册房地产估价师都应当在该声明中签名，但非注册房地产估价师不应在该声明中签名。该声明对签名的注册房地产估价师也可以起着一种警示作用。
(五)估价的假设和限制条件
估价的假设和限制条件是有针对性并尽量简洁地说明估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件，以及由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状不同之处。
房地产价值受许多因素的影响，在不同的前提条件下会有不同的价值。但估价的前提条件不是委托人和估价师可以随意假定的。假定一是要基于事实之上，二是要根据估价目的的需要。因此，如果不是估价目的的需要，对于确定性因素，不得进行假设;对于不确定因素，估价师应当勤勉尽责，予以必要的专业关注，针对估价项目的具体情况，合理且有依据地作出假定。严禁估价师为了迎合委托人的高估或者低估要求，有意编造估价的假设和限制条件。
估价的假设和限制条件主要包括以下方面：一是对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定;二是对估价对象有关状况的假定(主要是其中的权益状况和实物状况);三是对评估的价值前提的说明;四是对估价方法使用前提的说明。具体如：
(1)对委托人提供的有关情况和资料进行了必要的检查(或核实)，无理由怀疑委托人提供的情况和资料的真实性、合法性(虽然委托人应当向估价机构如实提供有关情况和资料，不得隐瞒或者提供虚假情况和资料，但不能简单地假定委托人提供的有关情况和资料属实无误)。
(2)说明未经调查核实或无法调查核实的有关情况和资料，例如，未到有关主管部门对估价对象的权属证明材料及其记载的内容进行核实;土地面积或建筑面积(或套内建筑面积、使用面积)是以××证件上记载的为准，经过实地目测大体相当，但房地产估价师未进行专业测量。
(3)说明在资料不全或情况不明下是以何种情形来估价的，例如，在估价对象无明确的法定用途或者容积率下是如何确定其用途、容积率并以此来估价的。
(4)说明估价中的一些特殊处理，例如，在土地权属证书与房屋权属证书记载的用途不一致的情况下是依据何种用途来估价的;估价时点不是完成实地查看之日，但假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查看之日的状况一致。
(5)说明在估价中未考虑的因素，例如，无理由怀疑建筑物存在安全隐患，假定建筑结构是安全的。
(6)对应着评估的价值类型，说明其主要条件。例如，评估的是市场价值，假定估价时点时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。
(7)在运用假设开发法估价时，说明采用的是“自己开发前提”，还是“自愿转让前提”、“被迫转让前提”。
(8)估价对象已出租、抵押、查封等，但根据房屋拆迁估价目的的需要，假定估价对象没有出租、抵押、查封等。估价对象已被查封，但根据人民法院强制拍卖估价目的的需要，假定估价对象没有被查封。
在说明估价的假设和限制条件时，要防止出现以下3种情况：一是随意编造假设和限制条件;二是应当说明的假设和限制条件不予以说明;三是无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件。
(六)估价结果报告
估价结果报告通常简明扼要地说明以下事项：①估价委托人;②估价机构;③估价目的;④估价对象;⑤估价时点;⑥价值类型;⑦估价依据;⑧估价原则;⑨估价方法;⑩估价结果;⑩其他需要说明的事项;⑩估价人员(包括执行估价的注册房地产估价师的姓名、注册号、执行估价内容及签名，协助估价的人员的姓名、相关资格或职称、协助估价内容及签名，帮助估价的专家的姓名、相关资格或职称、帮助估价内容及签名)。
(七)估价技术报告
估价技术报告一般包括以下内容：①估价对象分析(包括最高最佳利用分析);②市场背景分析(即估价对象子市场分析);③估价方法选用分析;④估价的详细测算过程;⑤估价结果及其确定理由。估价技术报告一般应提供给委托人，但因知识产权、商业秘密等也可不提供给委托人。如果不提供给委托人的，应事先在估价委托合同中约定。
(八)附件
附件是把可能会打断叙述部分的一些重要资料放人其中，通常包括：①估价委托书;②估价对象位置示意图;③估价对象内外部状况以及周围环境和景观的图片;④估价对象权属证明;⑤估价中引用的其他专用文件资料;⑥估价机构资质证书复印件、估价机构营业执照复印件;⑦注册房地产估价师的注册证书复印件。