2012年房地产估价师考试理论方法精选辅导二

会计考友

第七节 分析估价对象价值
通过实地查看等方式调查了解了估价对象状况及当地类似房地产的市场状况之后，应有针对性地描述和分析影响估价对象价值高低的自身因素和外部因素，特别是其中的不利因素和有利因素，包括描述和分析估价对象的历史背景、周围环境和景观以及类似房地产过去、现在的供应量、需求量、市场价格及其未来总体趋势。在分析估价对象价值中要形成“市场背景分析”、“估价对象最高最佳利用分析”，抵押估价还要形成“估价对象变现能力分析”。
第八节 估价对象价值
在前面拟定估价作业方案中强调，只要是估价对象在理论上适用的估价方法，都应当初步人选，不得随意取舍。但每种估价方法除了其适用的估价对象，还有估价需要具备的条件。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在前面已根据估价对象初步选择了估价方法的基础上，再根据搜集到的资料的数量和质量等情况，正式确定采用的估价方法。关于所搜集资料的数量和质量，值得指出的是，有的是真正缺乏估价所必要的资料，有的可能是估价机构或估价师没有尽力去搜集。限制估价方法采用的情况不应包括后一种。对于理论上适用而未在正式出具的估价报告中采用的估价方法，应在估价报告中充分说明未采用的理由。
估价方法选定之后就是进行具体的测算。如何运用各种估价方法测算估价对象的价值，已在前面介绍各种估价方法时作了详细叙述，在此不再说明。