2013房地产估价师经营与管理精选题六

会计考友

房地产企业政治环境变化趋势分析
1、消除供需矛盾的关键是调整住户的售价
目前，我国房地产业内供求失衡的现象普遍存在，在写字楼和商业项目市场中供过于求，因此造成房价和租金下滑。由于宏观政策更倾向于普通商品房的建设，在一定时期，这个市场无法有更大的改观。如上所述，国家在今后一定时间内将大力支持普通住宅和经济适用房，以求带来全社会经济向前发展。但目前供求矛盾将严重影响国家这一政策的实施后果，假如国家大力支持下却出现更多的积压商品房，结果与政策的初衷是南辕北辙了，下一步如何实现供求平衡将是国家首要的目标。住房供求平衡的实现受两方面因素的制约，一是通货膨胀因素，二是有效需求不足的因素。
通货膨胀因素的影响主要表现为房价暴涨。按其成因不同可分为三类，一是成本推进型房价上涨，即因各种税费上涨导致的房价上涨;二是结构型房价上涨，即因其他社会消费品价格上涨带动房价上涨;三是需求拉上型房价上涨，即因居民对住房的有效需求膨胀而引发的房价上涨。近两年来国内消费市场处于通货紧缩时期。各种消费品价格不涨反跌，国家也在逐步减少对住房建设的各项税收和费用，居民对于住房的有效需求不足现象明显。因此从通胀的角度来看，房价没有上涨的动因。
如前所述，目前中国住房市场最明显的特征是有效需求不足，主要表现为大量房屋闲置，同时居民住房消费水平并无明显改善。住房有效需求不足的成因有二，一是社会分配不合理，居民收入差距扩大，大部分居民的住房消费能力不足而导致住房有效需求不足。从我国目前的情形来看，这两方面的影响同时存在。一方面，虽然人们都在抱怨房价太高，房价收入比大于7，部分大、中城市甚至接近或超过10?(据世界银行考察的结果，住房价格与年收入之比为5才具备支付消费的能力)，但商品房价格仍然居高不下;另一方面，我国商品房空置面积呈逐年加速上升趋势，表明居民住房消费有效需求不足。对于第一种原因，由于体制的问题，在近期内很难有很大的改观，因此解决供求矛盾的焦点就在如何刺激居民的有效需求上。1996年，建设部叶如棠副部长指出：“要实现这一战略性决策，必须有一个重大的政策调整。”主要的举措有：取消福利分房，提高房租，增加职工工资，减少税收，减低房价，“按揭”要搞，利率要降低。至1999年底，上述政策性措施陆续出台，但只有房价还未有较大动作。随着时间的推移，降低房价的呼声和要求愈来愈大，如果房地产市场并未随上述政策出台一段时期后有明显起色(目前看来效果并不明显)，短期内大幅度提高职工收入或改变收入，消费预期心理有很大的难度，因此政策性房价的下调将越来越可能成为下一步政策现实。
2、积压商品房的处置将导致房价下调
在前面的论述中，我们已知1998年底为止全国积压的商品房有8000万平方米，且仍有不断增加的势头。在国办发[1999]62号通知中，国家对积压商品房的处置方法是限价出售或出租，对于降价销售积压商品住宅还贷的国有或国有控股房地产开发企业，银行可减免其逾期贷款罚款;对于所有限价销售的房地产开发企业，免征销售环节所涉及的营业税、契税等税收以及各种行政事业性收费。由于积压商品房数量庞大，因此这部分降价销售的商品房一旦进入住房市场，将带走一定数量的消费者，更为重要的是影响消费者对未来房价的心理预期，从而影响现有的开发项目。
3、住房价格下调理论模型与幅度
目前的房价P1高于均衡价格P0，因此住房供应量QS大于需求量QD，其差(QS-QD)就将成为空置量，当价格下降时，二者通过蛛网运动达到理论均衡(P0，Q0)，国内住房市场供需失衡的表现为：
(1)由于连续几年的房价上涨，虽目前的房价略有下降，但房地产开发企业仍看好远期房价还会上升，因此即使存在积压的可能性，仍加大投资建设高价位商品房。在P1价格区内，虽然存在空置量(QS-QD)仍供给量并未随供给曲线下调。
(2)从当前房地产市场的需求曲线来看。
其中横坐标为商品房需求量，纵坐标为房价。根据经济学理论，若B点的需求弹性为1.0，则A点附近是缺乏价格弹性的，C点附近是高于价格弹性的。目前的房价P1正是处于A点。由于供给量并不减少，蛛网运动失效，价格在P1区附近的调整，对需求量影响甚小。当政府的其他调整如降低利率，改变住房分配制度等无法将需求曲线由D增至D位以求均衡时，则人为干预住房价格是求得均衡的手段。价格调整应处于高弹性区，以求降价带来广大居民的住房需求;因此价格的下调是较大幅度的。以天津市为例，居民家庭年平均收入大约为2万元，按房价与年收入比5-6计算则住房价格应在10万-12万左右。居民要求的平均居住面积在70M2左右，因此其理论售价是1500-1600元/M2左右。与天津市普通住宅平均售价2200元相比较，下降幅度应达30%左右，才能够有效刺激需求。
总之，由于国家政策的调整，在可预计的将来相当长一段时间内，住宅建设将成为房地产投资的主要方向，将成为经济发展的支柱产业。为了实现这一目标，国家在政治、经济体制继续改革的同时，会通过政策手段来限制住房的价格，且普通商品房下调的幅度约在1/3左右，这就是政治环境变化的新趋势。