2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产投资与投资风险5

会计考友

（三）房地产投资的特性
受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。
房地产投资特性每年都会以单选、多选或判断题的类型出现，尤其是存在效益外溢和转移的特性。
问：房地产的特点和房地产投资的特点有什么区别？
答：房地产具有不可移动性、寿命周期长、异质性和弱流动性等特点，而房地产投资具有以下8个特点：区位选择异常重要、适于进行长期投资（可简单理解为长期性，下同）、需要适时的更新改造投资（适应性）、投资价值难以判断因而易产生资本价值风险（投资价值不确定性）、变现性差、易受政策影响（政策影响性）、依赖专业管理（专业管理依赖性）、存在效益外溢和转移（相互影响性）。
房地产投资特点是由于房地产特点所决定的，比如：正是由于房地产具有不可移动性，房地产投资才具有区位选择异常重要性和存在效益外溢和转移，异质性决定投资价值难以判断因而易产生资本价值风险，弱流动性决定变现性差，寿命周期长决定适于进行长期投资等。
例题2：某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（　）。（有修改）（2003年试题）
A．区位选择异常重要
B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
C．需要适时的更新改造投资
D．存在效益外溢和转移
答案：D
例题3：按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的（　）。（有修改）（2002年试题）
A．存在效益外溢和转移
B．需要适时的更新改造投资
C．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
D．易受政策影响
答案：B