2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产投资与投资风险6

会计考友

1．区位选择异常重要
房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响。
人们常说位置决定了房地产的投资价值，房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。只有当房地产所处的区位对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力，即能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润、使置业投资者获取合理稳定的经常性租金收益、使租户方便地开展经营活动以赚取正常的经营利润并具有支付租金的能力时，这种投资才具备了基本的可行性。
房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要。房地产投资价值的高低，不仅受其当前租金或价格水平的影响，而且与其所处区域的物业整体升值潜力及影响这种升值潜力的社会经济和环境等因素密切相关。很显然，投资者肯定不愿意在经济面临衰退、人口逐渐流失、城市功能日渐衰退、自然环境日益恶化的区域进行房地产投资。因此，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。对于大型房地产投资者，还需要考虑房地产投资的区域组合，以有效管理和控制投资风险。
2．适于进行长期投资
土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。
房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间。
自然寿命一般要比经济寿命长得多。从理论上来说，当房地产的维护费用高到没有租户问津时，干脆就让它空置在那里。但实际情况是，如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以使投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命，因为如果对建筑物进行一些更新改造，改变建筑物的使用性质或目标租户的类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观的收益。
因此，许多房地产投资者都把房地产投资作为一项长期投资，从开发建设开始，就重视其长期投资价值的创造、维护和保持，以使得房地产投资项目的全寿命周期利益最大化。
3．需要适时的更新改造投资
从持有房地产作为长期投资的角度出发，必须努力使所投资的房地产始终能在激烈的市场竞争中处于有利的地位。这就要求投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。例如，写字楼的租户需要更方便的网络通讯服务，那就可以通过升级现有网络通讯设施来满足这种需求；购物中心的租户需要改善消费者购物环境、增加商品展示空间，那就可以通过改造购物中心的空间布局来满足这些需求；公寓内的租户希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。
按照租户的意愿及时调整或改进房地产的使用功能十分重要，这可以极大地增加对租户的吸引力。对投资者来说，如果不愿意进行更新改造投资或者其所投资房地产的可改造性很差，则意味着投资者会面临着较大的投资风险。
4．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
异质性是房地产的重要特性，市场上没有两宗完全相同的房地产。由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两幢建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两幢采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街状况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。
房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。因此，房地产投资者除了需要聘请专业房地产估价师帮助其进行价值判断以外，还要结合自身的眼光、能力和经验进行独立判断，因为相同市场价值的房地产却有着因人而异的投资价值。