2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行1

会计考友

第二章　房地产市场与市场运行
第一节　房地产市场概述
要想准确分析房地产市场现状，把握房地产市场未来发展趋势及其对房地产投资的影响，首先要了解房地产市场的含义。
一、房地产市场的含义
房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。虽然土地和地上建筑物不能移动；但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为。
传统意义上的房地产市场，是指从事房地产交易活动的场所。随着电子商务时代的到来，交易双方不再需要到一个特定的场所去交易，因此市场的概念就进一步扩大为一切途径和形式的交易活动安排。
房地产开发经营及管理活动中涉及的房地产市场，则采用了房地产经济学中对房地产市场的定义，指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。
房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成。这些反映着房地产市场运行中的种种现象，影响着房地产市场的运行质量和发展趋势。
二、房地产市场的运行环境
房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。在整个市场经济体系中，房地产市场并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。按照这些影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为以下八类：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。
（1）社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。
（2）政治环境是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等。它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。
（3）经济环境是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体经济发展水平、就业状况、居民收入与支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀率等。
易混淆点辨析1：问：第三条在经济环境中，有利率与通货膨胀率，而在房地产运行环境及其影响因素的表格中又没有这一条，若万一有这一项多项选择题，是按第30页的第四行经济环境答，还是按下边的表格中的经济运行环境及影响因素答。也就是说是否要把利率与通货膨胀率也答上是经济环境影响因素。
答：可以把利率与通货率膨胀算在经济环境影响因素中。
（4）金融环境是指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源。金融体系包括金融政策、金融机构、金融产品和金融监管。金融资源则涵盖了针对房地产权益融资和债务融资的金融服务种类和金融支持力度等。
（5）法律制度环境是指与房地产业有关的现行法律法规与相关政策，包括土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度等。
（6）技术环境是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。
（7）资源环境是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。
（8）国际环境是指经济全球化背景下国际政治、经济、社会和环境状况或发生的事件与关系。它是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所做出的反应之间的相互作用、相互渗透和相互影响的互动过程。
房地产市场的运行环境及其影响因素中，由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素（见表2－1）。