2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行3

会计考友

四、房地产市场的参与者
房地产市场的参与者主要由市场中的交易双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。这些参与者分别涉及房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。每个过程内的每一项工作或活动，都是由一系列不同的参与者来分别完成的。下面按照在房地产开发建设、交易和使用过程中所涉及的角色的大致顺序，逐一予以介绍。应该指出的是，由于所处阶段的特点不同，各参与者的重要程度是有差异的，也不是每一个过程都需要这些人员或机构的参与。
（一）土地所有者或当前的土地使用者
不管是主动的还是被动的，土地所有者或当前的土地使用者的作用非常重要。为了出售或提高其土地的使用价值，他们可能主动提出出让、转让或投资开发的愿望。在我国，政府垄断了国有建设用地使用权出让市场，当前的土地使用者也对有关土地交易有着至关重要的影响。同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响也就越大，因开发商要逐一与他们谈判收购、拆迁、安置、补偿方案，遇上“钉子户”不仅会使开发周期拖长，还会大大增加房地产开发的前期费用。
（二）开发商
开发商从项目公司到大型跨国公司有许多类型。其目的很明确，即通过实施开发过程获取利润。开发商的主要区别在于其开发的物业是销售还是作为一项长期投资。许多中小型开发商是将开发的物业销售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的拥有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。当然，对于居住物业来说，不管开发商的规模大小，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。
开发商所承担的开发项目类型也有很大差别。有些开发商对某些特定的物业类型（如写字楼或住宅）或在某一特定的地区进行开发有专长，而另外一些开发商则可能宁愿将其开发风险分散于不同的物业类型和地点上，还有些开发商所开发的物业类型很专一但地域分布却很广甚至是国际性的。总之，开发商根据自己的特点、实力和经验，所选择的经营方针有很大差别。开发商的经营管理风格也有较大差异：有些开发商从规划设计到房屋租售以及物业管理，均聘请专业顾问机构提供服务；而有些开发商则均由自己负责。
（三）政府及政府机构
政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。开发商从取得建设用地使用权开始，就不断与政府的发展改革、土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等部门打交道，以获取投资许可、建设用地使用权、规划许可、开工许可、市政设施和配套设施使用许可、销售许可和房地产产权等。作为公众利益的代表者，政府在参与房地产市场的同时，也对房地产市场其他参与者的行为发生着影响。
房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏感。房地产业常常被政府用来作为“经济调节器”，与房地产有关的土地出让和税费收入又是地方政府财政的一个重要来源，而对物业的不同占有、拥有形式又反映了一个国家的政治取向。
（四）金融机构
房地产开发过程中需要两类资金，即用于支付开发费用的中短期资金或“建设贷款”，以及项目建成后用于支持消费者与置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。房地产的生产过程和消费过程均需大量资金支持，没有金融机构参与并提供融资服务，房地产市场就很难正常运转。
（五）建筑承包商
房地产开发商往往需要将其建设过程的工程施工发包给建筑承包商。但承包商也能将其承包建安工程的业务扩展并同时承担附加的一些开发风险，如取得建设用地使用权、参与项目的资金筹措和市场营销等。但承包商仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。如果承包商将其业务扩展到整个开发过程并承担与之相应的风险时，它就要求有一个更高的收益水平。但即便承包商同时兼做开发商的角色，其对房地产开发项目利润水平的要求也相对较低，因为其承担工程建设工作也能为企业带来一定的收益。
易混淆点辨析2：问：如果承包商也参与“如购买土地使用权、参与项目资金筹措和市场营销”的工作，那么，承包商也就成了开发商，或者是与开发商搞合作开发，如果这样，承包商就应该叫“开发商”。是不是这个意思？
答：还是承包商。只是要求的收益水平会更高，承担的风险会更多些。