2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产投资与投资风险18

会计考友

（五）利率风险
调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。通过调整利率，政府可以调节资金的供求关系、引导资金投向，从而达到宏观调控的目的。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。
长期以来，房地产投资者所面临的利率风险并不显著，因为尽管抵押贷款利率在不断变化，但房地产投资者一般比较容易得到固定利率的抵押贷款，这实际上是将利率风险转嫁给了金融机构。然而，目前房地产投资者越来越难得到固定利率的长期抵押贷款，金融机构越来越强调其资金的流动性、盈利性和安全性，其所放贷的策略已转向短期融资或浮动利率贷款，我国各商业银行所提供的住房抵押贷款几乎都采用浮动利率。因此，如果融资成本增加，房地产投资者的收益就会下降，其所投资物业的价值也就跟着下降。房地产投资者即使得到的是固定利率贷款，在其转售物业的过程中也会因为利率的上升而造成不利的影响，因为新的投资者必须支付较高的融资成本，从而使其置业投资的净收益减少，相应地新投资者所能支付的购买价格也就会大为降低。
例题1：提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（　）。（2006年试题）
A．导致房地产实际价值下降
B．导致房地产实际价值上升
C．加大投资者债务负担
D．抑制房地产市场需求
E．增加房地产市场需求
答案：ACD
[color=]考试用书
例题2：不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（　）。（2003年试题）
A．下降
B．上升
C．不变
D．不能确定
答案：A
例题3：长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的（　）。（2001年试题）
A．上升
B．下降
C．不变
D．不确定
答案：A