2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行4

会计考友

（六）专业顾问
由于房地产开发投资及交易管理过程相当复杂，房地产市场上的大多数买家或卖家不可能有足够的经验和技能来处理房地产开发建设、交易、使用过程中遇到的各种问题。因此，市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问提供咨询服务。这些专业顾问包括：
1．建筑师（重要考点）
在房地产产品的开发建设过程中，建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等工作。有时建筑师并不是亲自完成这些设计工作，而是作为主持人来组织或协调这些工作。一般情况下，建筑师还要组织定期技术工作会议、签发与合同有关的各项任务、提供施工所需图纸资料、协助解决施工中的技术问题等。
例题1：在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（　）。
A．建筑师
B．结构工程师
C．设备工程师
D．监理工程师
答案：A
2．工程师（重要考点）
房地产开发中需要结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师等。这些不同专业的工程师除进行结构、供暖、给排水、照明，以及空调或高级电气设备等设计外，还可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作。
例题2：在房地产产品的生产过程中，（　）一般承担结构、供暖、给排水、照明、以及空调或高级电气设备等设计工作。
A．建筑师
B．工程师
C．造价工程师
D．估价师及物业代理
答案：B
3．会计师（重要考点）
会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况。
4．造价工程师或经济师（重要考点）
在房地产开发过程中，造价工程师或经济师可服务于开发商、承包商、工程监理机构或造价咨询机构。其主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。
5．房地产估价师及房地产经纪人（重要考点）
房地产估价师在房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平。估价师在就某一宗房地产进行估价时，要能够准确把握该宗房地产的区位状况、实物状况和权益状况，掌握充分的市场信息，全面分析影响房地产价格的各种因素。房地产经纪人主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。当房地产经纪人为房地产企业就新开发项目或旧有房地产进行租售服务时，往往承担了房地产代理的角色，需要协助委托人制定与实施营销与租售策略、确定租售对象与方法、预测租售价格、实施租售过程的管理。
6．律师
房地产产品的开发建设、交易和使用过程均需要律师参与，为有关委托人提供法律服务。例如，房地产企业在获取开发项目或合作机会的过程中，往往先委托律师提供“法律审慎调查报告”；开发商在取得建设用地使用权、发包建筑工程、进行融资安排以及租售物业等环节，需要签订一系列的合同或协议，而这些合同或协议在签署前，通常都需要通过房地产企业内部律师或外部签约律师的事先审查。
（七）消费者或买家
每一个人和单位都是房地产市场上现实或潜在的消费者。因为人人都需要住房，每个单位都需要建筑空间从事生产经营活动，而不管这些房屋是买来的还是租来的。消费者在房地产市场交易中的取向是“物有所值”，即用适当的资金，换取拥有或使用房地产的满足感或效用。但如果说市场上的买家，则主要包括自用型购买者和投资型购买者两种。购买能力是对自用型购买者的主要约束条件；而对投资型购买者来说，其拥有物业后所能获取的预期收益的大小，往往决定了其愿意支付的价格水平。