2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行16

会计考友

第三章　房地产开发程序与管理
第一节　房地产开发程序概述
一、房地产开发的基本概念
所有的人都生活、工作在一个建筑环境内，住宅、写字楼、购物中心、休闲娱乐中心、市政基础设施和城市配套设施等建筑环境要素并不会自己出现，这就需要有一些人或组织去推动并实施其开发建设、维护和再开发的过程，房地产开发商也就应运而生。
房地产开发是令人工建造环境不断满足社会需要的复杂商业活动，既包括从取得土地开始、进行土地和建筑物开发、出售或出租土地或建筑物的典型房地产开发活动，也包括从购买现有建筑物开始、经更新改造后再出租或出售建筑物的房地产开发活动。要通过房地产开发活动，将满足社会空间需求的设想变为现实，需要土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入，同时创造出满足消费者对空间、时间和服务需要的新价值。社会对房地产开发的需求持续不断，因为随着经济增长、人口增加和技术进步，消费者品味和偏好也在不断发生变化，居民不断有对生活方式的新追求和新选择。作为房地产开发活动的发起者，房地产开发商或房地产开发企业是开发创意、规划设计、投资融资、工程建造和市场营销环节的协调管理者，也是开发风险的主要承担者和开发利益的主要分享者。
房地产开发的最终产品，即一个新开发或再开发的物业，是许多专业人士共同协作努力的结果。开发活动需要金融机构参与，没有金融机构的支持，房地产开发会受到很大制约；开发活动需要规划设计、工程技术、工程管理专家和建筑工人参与，这是开发项目建造质量和效率的关键；开发商在整个开发过程中，还要与政府机构打交道，以解决有关土地获取、政府审批、规划调整、拆迁、建筑规范、市政设施和基础设施配套等问题；许多城市的社区团体和民众也越来越多地要求参与开发过程，与这些社区团体沟通和谈判也对开发项目产生重要影响；在检验项目成功与否的租售过程，还需要与经验丰富的营销专家、形象推广专家、销售人员、律师等密切配合。
房地产开发项目日益大型化的趋势，要求开发商具备比以往更多的知识与技能，包括：市场与市场营销、城市增长模式、法律制度、地方规章、公共政策、财产转让与合同、土地开发、建筑设计、建造技术、人居环境与可持续发展、基础设施、融资、风险控制和时间管理等。
房地产开发过程中每项具体工作越来越复杂，使得越来越多的专业人士开始与开发商共同工作，从而加速了房地产开发专业队伍的发展壮大。然而，不论房地产开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么精明，都必须遵循房地产开发的基本步骤。