2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行19

会计考友

第三章　房地产开发程序与管理
三、建设工程招标
（一）开发建设项目的招标方式
招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。
1．公开招标
公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。进行公开招标时，开发商或其委托的招标代理机构，可通过海报＋报刊、广播、电视等手段，在一定范围内，如全市、全国，大项目甚至可在全世界公开发布招标公告，或直接将招标公告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的一切承包商前来投标。
公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商，同其签订承包合同，将工程委托其负责完成。这种公开竞争的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。
公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。此时开发商不易掌握其造价和控制工期情况，因而可以通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位。
按常规，开发商公开招标项目应授标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或根本无法实现的。需要说明的是，由于开发商审查投标者资格及其标书的工作量比较大，所以公开招标需要经历相当长的一段时间，招标支出费用也较高。
2．邀请招标
邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标也称选择性招标。进行邀请招标时，可由开发商或其委托的招标代理机构向所信任的、具有相应资格的建筑承包商发送招标通知书或招标邀请函，邀请其参加开发项目建设投标竞争。邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在3～10个之间。
开发商或其委托的招标人可以在自己熟悉的承包商之间进行选择，或者先公开发布通知，邀请承包商报名，经过资格预审后再选定邀请对象。采取邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标人有限，开发商不仅可以节省招标费用，而且可以提高招标工作的效率，节省时间。但是这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，因而也就缩小了开发商的选择余地。
邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目，或者是公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。
（二）招标机构
当房地产开发商决定采用招标方式发包建筑工程时，不管是公开招标、邀请招标，都需要组织一个招标工作小组，负责招标过程中的决策活动与日常事务工作的处理。招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜，并向有关行政监督部门备案；不具备自行招标能力时，也可以委托招标代理机构提供招标代理服务，并与代理机构成立联合招标工作小组。整个招标过程的活动均由招标工作小组负责组织。招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。
1．招标过程中的决策活动
（1）确定开发项目发包的范围，即决定建筑工程是全过程统包还是分阶段发包，或者单项工程发包、分部工程发包、专业工程发包。为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用建设全过程统包方式发包。
（2）确定承包方式和承包内容，即确定总价合同、单价合同或成本加酬金合同，以及是全部包工包料，还是部分包工包料、专业工程发包等。（考点）对这些承包方式与承包内容，房地产开发商通常选择全部包工包料的总价合同方式，（考点）因为通常情况下，开发项目建设中建筑材料是就地取材的，但对于有些高档房地产开发项目，例如星级宾馆、高级公寓，其装饰材料、室内设备则可能需要由国外进口，此时，由承包商包工包料是不太可能的，开发商可在签订合同时与承包商商议。
例题1．建设工程施工合同按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、和（    ）。（有变动）
A．总包合同
B．包工包料合同
C．单价合同
D．包工不包料合同
答案：C
（3）确定标底。
（4）决标并签订合同或协议。
2．招标中的日常事务工作
招标中的日常事务工作主要包括下列内容：①发布招标公告或邀请招标函；②编制和发送招标文件；③编制标底；④审查投标者资格；⑤组织勘察现场和解答投标人提出的问题；⑥接受并妥善保管投标人的标函，负责为其保密；⑦开标、审核标书并组织评标；⑧谈判签订协议或合同。
3．招标工作小组组成人员
（1）决策人员
即开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务。
（2）专业技术与经济方面的专家
包括建筑师，结构、设备等专业工程师，经济师、造价工程师等。由他们负责向开发商或其授权代表提供咨询意见，并进行招标的具体事务处理。
（3）助理人员
即决策和专业技术人员的助手，包括秘书，资料、档案管理人员，计算、绘图等工作人员。