2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行21

会计考友

四、合同管理
随着中国建筑市场的日趋完善和逐渐与国际惯例接轨，合同管理在现代建筑工程项目管理中的地位越来越重要，已经成为与质量控制、进度控制、成本控制和信息管理等并列的一大管理职能。
（一）合同管理的作用
（1）确定了工程实施和工程管理的工期、质量、价格等主要目标，是合同双方在工程中进行各种经济活动的依据；
（2）规定了合同双方在合同实施过程中的经济责任、利益和权利，是调节合同双方责权利关系的主要手段；
（3）履行合同、按合同办事，是工程过程中双方的最高行为准则，合法合同一经签署，则成为法律文件，具有法律约束力；
（4）一个项目的合同体系决定了该项目的管理机制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施对项目的控制；
（5）是合同双方在工程实施过程中解决争执的依据。
（二）房地产开发项目的主要合同关系
（1）开发商的主要合同关系：开发商为了顺利地组织实施其所承担的开发项目，需要在开发过程中签署一系列的合同，这些合同通常包括：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。（重要考点）
例题6．开发商的主要合同关系通常包括（　）等。（2005年试题）
A．保险合同
B．分包合同
C．销售合同
D．勘察设计合同
E．加工合同
答案：CD
（2）承包商的主要合同关系：承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包（或施工）合同的执行者。由于承包商不可能、也不需要必备履行工程承包合同的所有能力，因此其通常将许多专业工作委托出去，从而形成了以承包商为核心的复杂合同关系。承包商的主要合同关系包括：工程承包合同、分包合同、供应（采购）合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。（重要考点）
（三）合同管理的主要工作内容
建设工程合同管理工作，包括建设工程合同的总体策划、投标招标阶段的合同管理、合同分析与解释及合同实施过程中的控制。（1）建设工程合同总体策划阶段，开发商和承包商要慎重研究确定影响整个工程及整个合同实施的根本性、方向性重大问题，确定工程范围、承包方式、合同种类、合同形式与条件、合同重要条款、合同签订与实施过程中可能遇到的重大问题，以及相关合同在内容、时间、组织及技术等方面的协调等。
（2）由于投标招标是合同的形成阶段，对合同的整个生命周期有根本性的影响，通过对招标文件、合同风险、投标文件等的分析和合同审查，明确合同签订前应注意的问题，就成为投标招标阶段合同管理的主要任务。
（3）合同分析是合同执行的计划，要通过合同分析具体落实合同执行战略，同时，还要通过合同分析与解释，使每一个项目管理的参与者，都明确自己在整个合同实施过程中的位置、角色及与相关内外部人员的关系，客观、准确、全面地念好“合同经”。
（4）合同实施过程中的控制是立足于现场的合同管理，其主要工作包括合同实施监督、合同跟踪、合同诊断和合同措施的决策等。建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理，是搞好合同实施控制的关键。