2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行14

会计考友

（二）“过度开发”及诱因
1．房地产市场中的过度开发
房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
2．过度开发的诱因（重要考点）
过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。
开发商在进行开发决策时，会对市场上的需求状况进行预测。他们在预测时，总是在很大程度上依赖于目前市场上的销售和价格情况。即使当前市场上的热销和价格上涨只是暂时现象，他们也很容易会认为这种繁荣景象能够长久持续下去，于是造成对未来需求过分乐观的估计。研究表明，对未来需求预测的偏差程度基本上与目前市场价格增长速度正相关，即目前市场价格增速越快，对未来估计中过分乐观的程度就会越大。这时开发商往往会加大投资，大批项目上马，待到竣工时，市场形势已经不如所预期的那样喜人，就容易产生房屋积压、空置率上升的过度开发景象。
开发商之间的博弈和非理性行为也会加剧这种市场过度开发的情况。开发商只要一看到市场机会就会迫不及待地去投资开发，殊不知有时这些市场机会是有限的，只需少量开发商的介入就能满足。但是每个开发商都想抢先得到市场机会，而不会进行内部协调，于是一哄而上，生怕自己被落下了。况且如果已经得到土地，与其将土地空置产生机会成本，还不如赶快开工建设。除非市场预期为供不应求、房价持续上升，储备土地本身就能带来可观的等待期权溢价。这种非理性的行为往往会使过度开发现象更加严重。
从获取开发资金的难易程度来看，如果开发商很容易获得资金支持，而投入较少的自有资金，他们在进行投资决策时往往会缺乏仔细和审慎的考虑，从而产生道德风险。特别是目前我国的开发商融资渠道单一，无论是开发贷款还是预售商品住宅抵押贷款基本都是从商业银行获得，这种高杠杆式的融资方式，再加上房地产市场中信息不完全的程度较高，对高利润的追求将会使开发商难以对市场做出客观和冷静的判断。