2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行65

会计考友

（二）销售利润率（史记：仅针对开发项目销售情形而言的指标）
销售利润率是衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标。销售利润率的计算公式为：销售利润率=销售利润/销售收入×100%。其中：销售收入为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益；销售利润等于开发项目销售收入扣除总开发成本和销售税费，在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。
史家解读：1、销售利润率的公式与理论教材183页的销售利润率的概念相同。2、销售利润率＝DP/（GDV＋销售税费）×100%，销售利润率＝DP/（tdC＋销售税费＋DP）×100%。
［例6-5］某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000㎡的土地50年的使用权，建筑容积率为5．5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造费用为3500元/㎡，专业人员费用为建造费用的预算8%，其他工程费用460万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3．5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0．5%、3．0%和6．5%，预计建成后售价为12000元/㎡。项目开发周期为3年，建造期为2年（史记：还有1年是前期），土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率与销售利润率分别是多少？（史记：本题未考虑土地增值税）
［解］
（1）项目总开发价值（GDV）
1）项目总建筑面积：4000×5．5＝22000（㎡）
2）标准层每层建筑面积：（22000－4000×60%×4）/10＝1240（㎡）
3）项目总销售收入：22000×12000＝26400（万元）
4）销售税费：26400×6．5%＝1716（万元）
5）项目总开发价值（GDV）：26400－1716＝24684（万元）
（2）项目总开发成本（tdC）
1）土地费用：5000万元（史记：相当于土地取得成本）
2）建造费用：22000×3500＝7700（万元）
3）专业人员费用（建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用）：7700×8%＝616（万元）
4）其他工程费：460万元
5）管理费用：（5000＋7700＋616＋460）×3．5%＝482．16（万元）
6）财务费用
a）土地费用利息：
5000×[（1＋12%/4）3×4－1]＝2128．80（万元）
b）建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息；
（7700＋616＋460＋482．16）×［（1＋12%/4）（2/2）×4－1］＝1161．98（万元）
c）融资费用：（2128．80＋1161．98）×10%＝329．08（万元）
d）财务费用总计：2128．80＋1161．98＋329．08＝3619．86（万元）
7）市场推广及销售代理费用：26400×（0．5%＋3．0%）＝924（万元）
8）项目总开发成本：
5000＋7700＋616＋460＋482．16＋3619．86＋924＝18802．02（万元）
（3）开发利润（销售利润）：24684－18802．02＝5881．98（万元）
（4）成本利润率：5881．98/18802．02×100%＝31．28%
（5）销售利润率：5881．98/26400×100%＝22．28%
史家解读：1、土地管理费在实际中应是在前期均匀投入或在前期期初一次性投入。2、在计算利息时，缺销售费用中的市场推广费的利息，建议大家在考试中应予以考虑，市场推广费的利息＝26400×0.5%×［（1＋12%/4）4-1］。