2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行66

会计考友

第六章　经济评价指标与方法
第四节　静态盈利能力指标及其计算
例6－5和6－6所示的评估过程没有考虑缴纳土地增值税的情况，如果考虑缴纳土地增值税，则评估过程就变得比较复杂了。下面以例子来说明考虑土地增值税后开发利润的变化情况。
［例6－7］某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡，总容积率为7．425，其中地上建筑面积约247000㎡（含写字楼104900㎡，商住楼60100㎡，商场80000㎡，管理服务用房2000㎡）（史记：管理服务用房不出售），地上容积率为6．175；地下建筑面积50000㎡（含商场11000㎡，停车库25000㎡，仓库5000㎡，技术设备用房7000㎡，管理用房2000㎡）。
项目开发建设进度安排是：于2002年4月初至6月底购买土地使用权并进行拆迁安置工作，2002年7月初至2003年2月底完成基础工程并开始预售楼面。地上建筑分两期建设，一期工程于2003年3月初开始，建设写字楼主楼A和副楼B，于2003年11月底结构封顶，2004年5月底完成装修工程；第二期建设商住楼C和写字楼副楼D，于2003年12月初开始结构工程，2005年1月底完成装修工程。整个项目将于2005年3月底全部竣工投入使用。假设土地费用在项目开始的第一年内均匀支付，建造费用（开发成本）和管理费用等在项目建造期内均匀投入。有关项目的土地费用、建造费用、贷款利率和销售价格情况，可参考项目所在地的实际情况。对该项目进行初步财务评价。
［解］
（1）项目销售收入
1）销售计划。本项目的销售面积为地上写字楼、商场、餐饮娱乐用房的面积共245000㎡和地下11000㎡的商场、5000㎡的仓库和668个停车位。开发商制定的销售计划中，销售面积的具体分配情况如下表所示。

3850、1000、720和720美元/㎡。（史记：地下停车库的计量单位应是“车位”）
史家解读：
1、销售收入在不同时点上发生的，从02年6月开始预售，直到05年3月售完，应统一折算到竣工之日，即05年3月底。
2、这是开发投资项目销售情形，此表中求出的销售收入＝GDV＋销售税费。