2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行67

会计考友

（2）项目开发成本及费用情况分析
项目开发成本及费用汇总表

序号	项目或费用名称	金额（万美元）
1	土地费用	14400
1．1 1．2 1．3 1．4	土地出让金 城市建设配套费（史记：大配套费） 拆迁安置补偿费 购买土地使用权手续费及税金	5610 2300 6370 120
2	开发成本	2l788
2．1	前期工程费 （1）规划设计 （2）项目可行性研究 （3）地质勘探测绘 （4）施工现场“三通一平”	1040 650 210 60 120
2．2	建筑安装工程费 （1）结构工程 （2）装修工程 （3）机电设备及安装工程	16770 5650 5870 5250
2．3	基础设施费 （1）附属工程费（含室外道路广场、煤气调压站、热力站、变电室和锅炉房等） （2）室外工程费（含自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电讯、道路、照明、绿化、环卫工程等）	1130 630 500
2．4	公共配套设施费 （1）代建市政道路1200㎡ （2）代市政绿化800㎡ （3）人行天桥及地下通道	1590 226 154 l210

续表

序号	项目或费用名称	金额（万美元）
2．5	行政性收费（含质量监督、招标管理、预算费、施工执照费、竣工图费、保险费等）（史记：其他工程费）	420 838
2．6	开发间接费（2．1～2．5）×4%（史记：与理论教材无对应项）
3	开发费用	16152
3．1	管理费（土地费用＋开发成本）×3%	l086（＝432＋654，其中432是土地管理费）

3．2	销售费用 （1）广告宣传及市场推广费（销售收入×0．5%） （2）销售代理费（销售收入×2%） （3）销售手续费（销售收入×1%）	3012 430 l721 861
3．3	财务费用 （1）土地费用及相应管理费利息（15%，2．5年） （2）开发成本与相应管理费利息（15%，1．375年） （3）融资费用（贷款利息×10%）	12054 6203 4755 l096
4	与转让房地产有关的税费（销售税费）	4758

4．1 4．2 4．3 4．4	营业税（销售收入×5%） 城市维护建设税．（营业税×7%） 教育费附加（营业税×3%） 印花税（销售收入×0．03%）	4303 300 129 26
5	项目开发成本及费用总计	57098

史家解读：
1、土地管理费在实际中应是在与土地费用一起均匀投入的，建议将土地管理费与开发成本管理费分开计算，在计算利息时，土地管理费的计息周期与开发成本管理费的计息周期是不同的。此例题就是这样计算的。
2、在计算利息时，缺销售费用中的广告宣传及市场推广费的利息，建议大家在考试中应予以考虑。
3、在开发成本中缺开发期间税费的计算。
4、销售手续费应属于销售税费而不是销售费用，主要指交易手续费，这一点建议大家看一下理论教材成本法中相关内容。