2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行58

会计考友

1．开发项目总投资
开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售为目的的开发产品成本和以出租、自营为目的的固定资产和其他资产。开发项目总投资构成如图6-1所示。

史家解读：
1、本图很重要，其中的开发建设投资就是后面提到的“项目总开发成本（tdC）”。
2、图中的经营资金与下面的3．经营成本不是一个概念。
3、右侧的“固定资产有其他资产”和“开发产品成本”是“或”的关系，前者是出租、经营情形，后者是出售情形。
4、最右侧的开发经营成本是指在出售情形下的开发项目总投资。
2．开发产品成本（史记：这是会计上的概念）
开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多种产品时，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的产品成本。
3．经营成本（史记：≠开发经营成本，这是会计上的概念）
经营成本是指房地产产品出售、出租、自营时，将开发建设投资按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租经营成本。对于分期收款的房地产开发项目，房地产销售成本和出租经营成本通常按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率，计算本期应结转的经营成本。
4．期间费用（史记：≠经营资金）
开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用为计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。
例题2．房地产开发企业的经营成本主要包括（　）。（2006年试题）
A．土地转让成本
B．经营管理费用
C．配套设施销售成本
D．商品房销售成本
E．房地产出租经营成本
答案：ACDE