2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行68

会计考友

（3）土地增值税计算
1）其他扣除项目＝（土地费用＋建造费用）×20%＝7237．6（万美元）
2）土地增值税扣除项目金额总计：57098＋7237．6＝64335．6（万美元）
3）增值额：86066－64335．6＝21730．4（万美元）
4）增值比率：21730．4/64335．6×100%＝33．78%
5）增值比率超过20%，低于50%，适用税率＝30%
6）应缴纳土地增值税：21730．4×30%＝6519．1（万美元）
史家解读：土地增值税是指在转让房地产并取得收入的单位或个人，按其转让房地产所取得的增值额乘以规定税率计征的税种。增值额＝转让所得收入－规定扣除项目
（4）开发利润计算
1）土地增值税前
a）总开发价值＝86066－4758＝8l308（万美元）
b）总开发成本＝57098－4758＝52340（万美元）
c）开发利润＝81308－52340＝28968（万美元）
d）开发成本利润率＝（28968/52340）×100%＝55．35%
2）土地增值税后
a）总开发价值＝86066－4758＝81308（万美元）
b）总开发成本＝57098－4758＝52340（万美元）
c）缴纳土地增值税＝6519．1（万美元）
d）开发利润＝81308－52340－6519．1＝22448．9（万美元）
e）开发成本利润率＝22448．9/52340×100%＝42．89%
开发商缴纳土地增值税前后的成本利润率分别为55．35%和42．89%。
应该指出的是，通过例6—71的方法计算出的开发成本利润率为项目在整个开发期内的成本利润率。而且由于开发成本利润率是一个较为粗略的评价指标，所以用这种方法对开发项目进行初步评估时一般也不计算缴纳所得税后的成本利润率情况。
［例6-5］～［例6-7］中所使用的评价方法在评估实践中经常使用，但存在两个缺点，即成本支出和经营收入的时间分布没有弹性；计算过程主要依靠“最好的估计”这种单一的情况，没有体现开发过程中隐含的许多不确定性因素。通过采用现金流评估法就可以弥补上述第一个缺点，因为这种方法能使资金流出和流入的时间分布与开发建设过程中实际发生的租售收入和开发费用更加接近。下面将［例6-5］用现金流评估法再进行一次评估。