2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行60

会计考友

二、经济评价指标体系
房地产开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。
盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。其中，静态指标是在不考虑资金的时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。静态指标的计算简便，通常在概略评价时采用。动态指标是考虑了资金的时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的收入、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算出来的经济评价指标。动态评价指标能较全面反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。
清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构更加重视项目偿债能力的评价结果。应该指出的是，由于房地产开发投资项目与房地产置业投资项目的效益费用特点不同，在实际操作中，两种类型投资项目的经济评价指标体系略有差异（表6-2）。
房地产投资项目经济评价指标体系　表6-2

项目类型	盈利能力指标	清偿能力指标
静态指标	动态指标
房地产开发投资（出售、出租和自营）	成本利润率 销售利润率 投资利润率 静态投资回收期	财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期（出租、经营）	借款偿还期（出租、经营） 利息备付率（出租、经营） 资产负债率
房地产置业投资（出租、经营）	投资利润率 静态投资回收期 资本金利润率、资本金净利润率 现金回报率、投资回报率	财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期	利息备付率 借款偿还期 偿债备付率 资产负债率 流动比率 速动比率（短期指标）

例题1．下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（　）。（2007年试题）
A．净现值
B．投资利润率
C．现金回报率
D．静态投资回收期
E．内部收益率
答案：BCD
解析：净现值和内部收益率属于动态指标。房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种，其中的现金回报率只属于置业投资项目。