2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行62

会计考友

［例6-2］某投资者以10000元/㎡的价格购买了一栋建筑面积为27000㎡的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0．5%的手续费、0．5%的律师费用和0．3%的其他费用。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金（股本金）支付，相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7．5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元/㎡，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为10%和14%。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。
［解］
（1）写字楼购买总价：27000㎡×10000元/㎡＝27000方元
（2）写字楼购买过程中的税费：
27000万元×（4%＋0．5%＋0．5%＋0．3%）＝1431万元
（3）投资者投入的资本金；27000万元×30%＋1431万元＝953l万元
（4）抵押贷款金额：27000万元×70%＝18900万元
（5）抵押贷款年还本付息额：
A＝P×i/［1－（1＋i）－n］＝18900万元×7．5%/［1－（1＋7．5%）－15］＝2141．13万元
（6）项目投资现金流量表：

年份	0	l	2	3	4～15（每年）	16～48（每年）
可出租面积（㎡）		27000	27000	27000	27000	27000
出租率		65%	75%	85%	95%	95%
月租金收入（元/㎡）		160	160	160	160	160
年毛租金收入（万元）		3369．6	3888．0	4406．4	4924．8	4924．8
年运营成本（万元）		-943．5	-1088．6	-l233．8	-1378．9	-1378．9
年净经营收入（万元）		2426．1	2799．4	3172．6	3545．9	3545．9
全部投资（万元）	－28431．0
资本金投入（万元）	－9531．0
抵押贷款还本付息（万元）		－2141．1	－2141．1	－2141．1	－2141．1
全部投资净现金流量（万元）	－28431．0	2426．1	2799．4	3172．6	3545．9	3545．9
资本金净现金流量（万元）	－9531．0	285．0	658．2	1031．5	l404．7	3545．9
还本收益（万元）		723．6	777．9	836．2	723．6×（1＋7．5%）t－1	0．0