2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行72

会计考友

第六章　经济评价指标与方法
第五节　清偿能力指标及其计算
房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。
一、利息
按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。每年应计利息的近似计算公式为：

还本付息的方式包括以下几种：
（1）一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息；
（2）等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；
（3）等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息；
（4）一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息；
（5）“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。
二、借款偿还期（史记：适用于房地产开发投资项目用于出租、经营情形和房地产置业投资项目，不适用于房地产开发投资项目出售情形）
借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。
借款偿还期的计算公式为：

式中，Id为项目借款还本付息数额（不包括已用资本金支付的建设期利息），Pd为借款偿还期（从借款开始期计算），Rt为第t期可用于还款的资金（包括：利润、折旧、摊销及其他还款资金）。