2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行63

会计考友

（7）全部投资财务内部收益率和财务净现值
1）求FNPV。因为ic＝10％，故



（8）讨论：在计算资本金盈利能力指标时，由于没有计算抵押贷款还本付息中归还贷款本金所带来的投资者权益增加（还本收益），因此资本金内部收益率指标与全投资情况下差异不大，说明此处计算的收益只体现了现金回报而不是全部回报。如果考虑还本收益，则资本金的财务净现值将增加到7307．7万元，财务内部收益率增加到21．94%。
史家解读：银行借贷资金只要求利息回报，作为每期（每年）应偿还银行的本金，可视为投资商的资本金，它也有收益的，将其折现，就会增加投资商资本金财务净现值，也会增加资本金的财务内部收益率。
易混淆点辨析2．问：例题6-2中什么叫还本收益？和投资者权益增加值是一个概念吗？
答：还本收益＝每期还本付息额－当期利息，与投资者权益增加值是一个概念。