2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行76

会计考友

第七章　风险分析与决策
第一节　决策的概念与方法
一、决策的概念
（一）决策及其特征
决策是决策者为达到某种预定目标，运用科学的理论、方法和手段，制定出若干行动方案，对此做出一种具有判断性的选择，予以实施，直到目标实现。决策的简单定义就是从两个以上的备选方案中选择一个的过程，包括识别机会或诊断问题、确定目标、拟定方案、选择方案、实施方案、监督与评估等决策过程。
决策可以按不同的标准划分类型。按决策的层次划分，包括战略性决策、管理性决策和业务性决策；按决策的性质划分，包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策；按参与决策的人数划分，包括个人决策和群体决策。房地产投资决策通常属于风险型或不确定型的群体管理决策。
决策具有四个基本特征，分别是：①决策是为了达到一个预定的目标；②决策是在某种条件下寻求优化目标和达到优化目标的手段；③决策是在若干个有价值的方案中选择一个作为行动方案；④准备实施的决策方案可能出现的几种后果是可以预测或估计的。
（二）决策的原则与评价标准
决策的原则包括满意原则、系统原则、信息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则。满意原则指决策遵循的是满意原则而不是最优原则。系统原则要求把决策对象看做一个系统并以此系统的整体目标为核心追求整体优化目的。信息原则在于强调信息是决策的基础。预测原则是指通过科学的预测，对未来事件的发展趋势和状况进行描述和分析，做出有根据的假设和判断，为决策提供科学依据和准则。比较优选原则要求在各种可能的备选方案中选择最能满足决策者目标的方案。反馈原则要求将先期决策执行过程及结果中的经验及时反馈应用于后续决策活动中。决策的评价标准主要是评价决策的有效性程度，通常从决策的质量或合理性、决策的可接受性、决策的时效性和决策的经济性四个方面来评价。
（三）决策理论
决策理论主要包括古典决策理论和行为决策理论两大分支，古典决策理论和行为决策理论的有机结合，形成了当代决策理论。
古典决策理论是基于“经济人”假设提出的。古典决策理论认为，应该从经济的角度来看待决策问题，即决策的目的在于为组织获取最大的经济利益。古典决策理论假设，作为决策者的管理者是完全理性的，决策环境条件的稳定与否是可以被改变的。决策者在充分了解有关信息情报的情况下，可以做出完成组织目标的最佳决策。古典决策理论忽视了非经济因素在决策中的作用。
行为决策理论，则要求在决策中考虑人或组织的经济因素、动机因素、情感因素、经验因素和其他因素。行为决策理论的主要观点是：①人的理性介于完全理性和非理性之间。即人是有限理性的，这是因为在高度不确定和极其复杂的现实决策环境中，人的知识、想象力和计算力是有限的。②决策者在识别和发现问题中容易受知觉上的偏差的影响，而在对未来的状况作出判断时，直觉的运用往往多于逻辑分析方法的运用。所谓知觉上的偏差，是指由于认知能力有限，决策者仅把问题的部分信息当作认知对象。③由于受决策时间和可利用资源的限制，决策者即使充分了解和掌握有关决策环境的信息情报，也只能做到尽量了解各种备选方案的情况，而不可能做到全部了解，决策者选择的理性是相对的。④在风险型决策中，与经济利益的考虑相比，决策者对待风险的态度起着更为重要的作用。决策者往往厌恶风险，倾向于接受风险较小的方案，尽管风险较大的方案可能带来较为可观的收益。⑤决策者在决策中往往只求满意的结果，而不愿费力寻求最佳方案。