2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行86

会计考友

3．蒙特卡洛模拟法（
重要考点
）
它是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。
解析法和蒙特卡洛模拟法，是风险分析的两种主要方法。二者的区别主要在于：解析方法要求对影响现金流的各个现金源进行概率估计；蒙特卡洛法则要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样。此外，解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于2～3个变量的情况；当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛法进行风险分析。
例题3．下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（     ）。（2007年试题）
A．解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B．蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
C．解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D．蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题
答案：D

统计年份	发包价比上年增长率	建造成本比上年增长率	统计年份	发包价比上年增长率	建造成本比上年增长率
1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991	12．5% 27．0% 37．0% 10．0% 2．5% －0．5% 7．5%	9．0% 9．0% 18．0% 18．5% 23．5% 18．5% 13．0%	1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000	23．5% 2．5% －1．0% 3．5% 5．5% 4．0% 5．5%	19．5% 12．0% 10．5% 6．5% 5．5% 5．5% 5．5%
1992 1993	15．0% 24．5%	9．0% 15．0%	2001～2005年预测值	8%（每年）	6%～7%（每年）

在此基础上进一步分析了2001～2005年间该地区房地产开发项目发包价和建造成本上涨情况的各种可能值，以及出现的可能性（概率）。以建造成本为例，分析结果如表7-9所示。
建造成本可能上涨率及其发生概率表7-9

建造成本每年可能上涨	发生的概率	概率累积值
＋5% ＋6% ＋7．5% ＋8．5% ＋10%	0．10 0．25 0．40 0．20 0．05	0．10 0．35 0．75 0．95 1．00

这一分析结果还可以用频度/概率分析图表示，见图7-7和图7-8。图7-7显示了可能遇到的每一建造成本上涨值所对应的概率；图7-8则显示了建造成本上涨情况的累积概率分布，同时也表明了上涨的概率可能会小于或大于某一特定的数值。