2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行77

会计考友

二、决策的方法
（一）确定型决策方法
确定型决策是在未来自然状态已知时的决策，即每个行动方案达到的效果可以确切地计算出来，从而可以根据决策目标做出肯定抉择的决策。该决策具有反复、经常出现的特点。决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称做程序化决策。对于这类问题的决策，可以应用线性规划等运筹学方法或借助计算机进行决策。
（二）风险型决策方法
风险型决策是指虽然未来事件的自然状态不能肯定，但是发生概率为已知的决策，又称随机性决策。风险型决策的判断特征是：存在明确的决策目标；存在多个备选方案；存在不以决策者意志为转移的多种未来事件的各自然状态；各备选方案在不同自然状态下的损益值可以计算；可推断各自然状态出现的概率。风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法。
（三）不确定型决策方法
不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，而且未来事件发生的概率也是未知情况下的决策，即它是一种没有先例的、没有固定处理程序的决策。不确定型决策一般要依靠决策者的个人经验、分析判断能力和创造能力，并借助于经验方法进行决策。常用的不确定性决策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。
三、房地产投资决策
房地产投资决策的核心，是准确估算投资收益、分析投资面临的风险，并在权衡收益和风险的基础上做出投资决策。房地产投资决策过程通常有三个阶段：①策略阶段，即界定可接受的收益和风险；②分析阶段，即衡量可能的收益与风险；③决策阶段，即评估各种收益与风险。表7-1显示了2007年美国投资者根据各种投资策略风险大小所要求的期望投资收益水平。
不同房地产投资策略所要求第投资收益率

投资策略类型	投资内容	期望投资收益率
无风险策略	10年期政府债券	4．75%
收益型策略	收取净租金、所有费用都由租户承担的出租性房地产	5．75%～7．25%
核心策略	整体出租或多租客收益性房地产	7．00%，－7．50%
高收益策略	没有投资等级的CMBS、夹层债务	9．75%～12．75%
增值型策略	部分出租、低于市场租金、需要更新改造的收益性房地产	13．75%～15．75%
机会型策略	房地产开发、待租收益性房地产、不良资产	14．75%～16．75%