2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行88

会计考友

二、可行性研究的作用
（一）申请项目核准的依据
为了充分发挥市场配置资源的基础性作用，确立企业在投资活动中的主体地位，保护投资者的合法权益，营造有利于各类投资主体公平、有序竞争的市场环境，促进生产要素的合理流动和有效配置，优化投资结构，提高投资效益，推动经济协调发展和社会全面进步，政府对企业投资的管理制度改革日益深化。
按照“谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险”的原则，并最终建立起市场引导投资、企业自主决策、银行独立审贷、融资方式多样、中介服务规范、宏观调控有效的新型投资体制，国家改革了企业投资项目审批制度，并从2004年下半年开始推行企业投资项目核准制。
按照核准制的要求，房地产开发企业应就拟开发建设项目编制项目申请报告，报送项目核准机关申请核准。项目核准批复文件，是办理土地使用、资源利用、城市规划、安全生产、设备进口和减免税确认等手续的主要依据。而项目核准申请报告的主要内容，即项目申报单位情况、拟建项目情况、拟选建设用地与相关规划、资源利用和能源耗用分析、生态环境影响分析、经济和社会效果分析等，均是可行性研究工作要解决的问题。
（二）是项目投资决策的依据
一个项目特别是大中型项目，需要投入大量的人力、财力和物力，很难凭经验或感觉进行投资决策。因此，需要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许。还要研究项目竣工后能否找到适当的购买者或使用者，判断项目的市场竞争力，计算项目的投资效果等。通过这些分析研究工作，得出项目应不应该建设、如何建设、以及哪种建设方案能取得最佳的投资效果等，并以此作为项目投资决策的依据。
（三）是筹集建设资金的依据
银行等金融机构都把可行性研究报告作为项目申请贷款的先决条件，对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估后，才确定是否给予贷款。
（四）是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据
项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯、交通等很多方面，都需要与有关部门协作。这些供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和建筑设备进口必须在可行性研究报告审查批准后，才能据此同国外厂商正式签约。
（五）是下阶段规划设计工作的依据
在可行性研究报告中，对项目的规模、地址、建筑设计方案构想、主要设备造型、单项工程结构形式、配套设施和公用辅助设施的种类、建设速度等等都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。可行性研究报告批准后，规划设计工作就可据此进行，不必另作方案比较选择和重新论证。