2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行79

会计考友

（六）资本化率（报酬率、收益率）
资本化率也是影响财务评价结果最主要的因素之一，其稍有变动，将大幅度影响项目总开发价值或物业资本价值的预测值。众所周知，项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后年净经营收入除以资本化率来得到。现假定某项目年净租金收入期望为100万元，若进行市场调查与分析后认定资本化率为7%，与认定为8%，两者相差1%，但所求得的项目资本价值相差1428万元－1250万元＝178万元。另外，在利用折现现金流分析法进行项目评估时，行业内部收益率或目标收益率，也在很大程度上影响着项目的投资决策。

式中：Pi—第i个参照项目的年净租金收入；
Vi—第i个参照项目的市场价值或售价；
R—资本化率。
由于不同估价人员的经验、专业知识以及手中所掌握的市场资料所限，所选择的参照项目可能不同，因此会有不同的结论。另外，由于开发周期内市场行情的改变，以及参照项目与评估项目之间的差异，评估时所选择的资本化率或折现率与将来实际投资收益率相比，也不可避免地会出现误差，从而使开发商要承担附加风险。（史记：资本化率也是预测值）
（七）贷款利率
贷款利率的变化对开发项目财务评价结果的影响也很大。由于房地产开发商在开发建设一个项目时，资本金往往只占到投资总额的20%～30%，其余部分都要通过金融机构借款或预售期房的方式筹措。所以，资金使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大。有关资料表明，20世纪90年代初期中国房地产开发项目的财务成本曾经占到了总开发成本的15%～25%。进入2l世纪以来，由于世界范围内的经济增长速度放缓，各国贷款利率水平持续下调，到2002年已经降低到6%左右，并一直持续到2006年。但从2007年开始，各国出于防止经济增长过热或抵御通货膨胀的原因，贷款利率进入了上升通道，使2007年末的长期贷款利率又恢复到了8%左右的较高水平。利率的影响，决定了开发商利用财务杠杆的有效性。
除以上7个主要不确定性因素外，开发项目总投资中资本金或借贷资金所占比例等的变动（史记：即权益投资比率），也都会对项目评估结果产生较大的影响。