2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行81

会计考友

第四节      
敏感性分析（史记：属于不确定性分析的一种）
一、敏感性分析的概念
敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。（重要考点）
敏感性分析的目的在于：
（1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行风险分析（如概率分析）提供依据；
（2）研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；
（3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。
根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
例题1．在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（    ）分析的目的。（2002年试题）
A．盈亏平衡
B．敏感性
C．风险
D．概率
答案：B
二、敏感性分析的步骤
房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：
（1）确定用于敏感性分析的财务评价指标。通常采用的指标为内部收益率，必要时也可以选用财务净现值、开发利润等其他经济指标。在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。
（2）确定不确定性因素可能的变动范围。
（3）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。
（4）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。
进行房地产项目敏感性分析时，可以采用列表的方法表示由不确定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度，也可以采用敏感性分析表对多个不确定性因素进行比较