2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行91

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（二）初步可行性研究
初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：
（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；
（2）是否有进行详细可行性研究的必要；
（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。
在初步可行性研究阶段，需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。
初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%，所需费用约占总投资的0．25%～1．5%。所谓辅助研究是对项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。
（三）详细可行性研究
即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。
这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1．0%～3．0%，大型复杂的工程约占0．2%～l．0%。
（四）项目评估与决策
按照国家有关规定，政府对《政府核准的投资项目目录》以内的企业投资项目实行核准制度，对《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目实行备案制度。国家、省市或区县政府投资主管部门在对项目进行核准或备案时，开发建设单位必须提交由具备相应工程咨询资质的机构编制的《项目申请报告》。未取得政府核准文件的项目，均不得开工建设。
政府对企业投资项目进行核准的过程，实际上是由投资管理部门组织，或授权给有资质的工程咨询或投资咨询机构或有关专家，代表国家对开发建设单位提交的项目可行性研究报告进行全面审核和再评估的过程。项目决策，通常包括国家投资管理部门组织的项目核准评估和企业内部投资决策人员的评估。
项目核准评估的工作重点，除审查项目是否具备相应的开发建设条件外，还要确保项目符合以下要求：①符合国家法律法规；②符合国家及本市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划以及行业发展规划；③符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准人标准；④符合当地区域布局和产业结构调整的要求；⑤符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；⑥符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安全；⑦符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响。而企业内部的评估工作，则主要是审查项目的经济可行性。