2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行83

会计考友

［例7-3］已知影响某房地产开发项目经济效益的主要不确定性因素为开发项目总投资和销售价格。试针对该项目全部投资的主要评价指标，在总投资和销售价格分别变化±15%、±10%、±5%时，进行敏感性分析（为节省篇幅，略去了原始数据，只展示敏感性分析结果的表达方式）。（史记：此例题也看不出开发项目总投资和销售价格相互作用关系）
［解］对该项目进行敏感性分析的结果如表7-5所示。从计算结果可知，租金售价降低15%对项目经济效益影响很大，使项目不能满足内部收益率、财务净现值和投资回收期的评价标准。
房地产开发项目全部投资敏感性分析结果汇总表7-5

评价指标	内部收益率（FIRR）	净现值（FNPV）（万元）	静态投资回收期（年）	动态投资回收期（年）
基本方案	24．80%	10938．09	4．84	6．35
租售价格变化	15%	37．07%	30570．81	3．70	4．99
10%	32．96%	24026．27	3．90	5．44
5%	28．87%	17482．02	4．25	5．98
－5%	20．73%	4394．54	5．31	6．73
－10%	16．66%	－2148．58	5．81	7．00
－15%	12．59%	－8691．20	6．16	7．00
开发项目总投资变化	15%	18．10%	170．42	5．62	6．99
10%	20．21%	3759．65	5．37	6．78
5%	22．44%	7348．87	5．14	6．56
－5%	27．30%	14527．31	4．45	6．13
－10%	29．95%	18116．54	4．］2	5．83
－15%	32．78%	21705．76	3．90	5．47

四、敏感性分析的“三项预测值”法（重要考点）
在一般情况下，多因素同时发生变化所造成的评估结果失真比单因素大，因此，对一些重要的、投资额大的开发项目除了要进行单因素敏感性分析外，还应进行多因素敏感性分析。“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。“三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发利润受影响的情况。